Cosas que no te ha contado el Gobierno sobre la nueva Ley de Vivienda

El martes 1 de febrero se celebró la aprobación de la Ley de Vivienda, la primera de la democracia, en el Consejo de Ministros. Pero, ¿es realmente efectiva la nueva medida del Gobierno? La norma ha cosechado críticas desde que se dio a conocer, siendo aprobada incluso con un año de retraso. Ahora le espera otro camino difícil, el parlamentario, que hacen relucir las lagunas de la nueva ley. 

¿Cuáles son? No tiene una aplicación inmediata y depende de otros para ponerla en práctica. En primer lugar está su medida estrella, la limitación a los precios del alquiler, que aún no cuenta con un índice de precios de referencia. El Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana tiene para elaborarlo hasta 18 meses, por lo que la ley no será realmente efectiva hasta la primavera de 2024, siempre que se cumplan con todos los plazos. De ese modo, no se podrán conocer los límites a los precios del alquiler antes de las próximas elecciones generales. 

Además esta limitación, con el objetivo de frenar la subida de alquileres, solo se aplicará a los grandes tenedores. ¿Quiénes son? Los propietarios (personas jurídicas) que tengan 10 o más viviendas alquiladas en una zona tensionada. ¿Qué se entiende por zona tensionada? Las áreas donde los precios han crecido de forma excesiva en los últimos años, provocando que parte de su población no pueda pagar el alquiler.

Para la declaración de zona tensionada, se tendrán que cumplir otros dos requisitos. El primero recoge que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler para la unidad de convivencia, al que se le suman los gastos y suministros básicos, no supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media del hogar. Por su parte, el segundo indica que el precio de compra o alquiler de viviendas en los últimos 5 años no haya crecido más de un 5% por encima del Índice de Precios al Consumidor (IPC) en la comunidad autónoma.

Y aquí se encuentra otro dato polémico, además con una doble vertiente. Teniendo en cuenta estos requisitos, el alcance de la Ley de Vivienda se aplicaría como máximo a 150.000 viviendas. Una cifra muy reducida teniendo en cuenta que el parque total supera los 3,5 millones de casas y pisos en alquiler. 

Por si fuera poco, solo se aplicará si las comunidades autonómas dan el visto bueno, ya que son las que tienen la competencia. De ese modo, la última palabra la tendrán los gobiernos autonómicos, que serán los que decidan si se quieren acoger a la norma o no. Como adelanto, el Partido Popular ya ha avisado de que no va a aplicar en los lugares donde gobierna esta medida. 

Ley de Vivienda: una aplicación dependiente

Atentiendo al punto anterior, la nueva Ley de Vivienda solo será aplicable si así lo dictan las comunidades autónomas. En otras palabras, el Gobierno ha diseñado la norma pero decidiendo que sean otros agentes los que elijan ponerla en práctica o no. Es un aspecto que denunció el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), advirtiendo en su informe preceptivo (aunque no vinculante) de que existía una extralimitación competencial por parte del Gobierno.

A esto hay que sumar que otra medida importante de la Ley de Vivienda, la subida del Impuesto sobre Bienes inmuebles (IBI) para propiedades desocupadas, también depende de otros organismos. En concreto, la aplicación de este recargo del IBI será decisión de los ayuntamientos, que decidirán si aplican un incremento del 50% a los propietarios que tengan más de 4 imbuebles vacíos por más de 2 años.

La subida podría llegar al 100% si la desocupación superase los 3 años o al 150% para los propietarios que tengan distintas viviendas vacías en un mismo término municipal. Aunque, como se ha explicado, todo dependerá de los gobiernos locales. 

El PSOE, buscando el consenso para mantener su legislatura

La Ley de Vivienda, más alla de “configurar la vivienda como el quinto pilar del Estado del Bienestar”, se ha convertido en una cuestión política. La intervención en los precios de alquileres mediante su limitación era una medida exigida por Unidas Podemos para mantener la alianza, por lo que el PSOE se vio obligado a ceder. 

Al mismo tiempo ha escuchado las críticas del mercado, motivo por el que todavía le esperan 18 meses para configurar el índice de precios de referencia alargando la aplicación práctica de la norma hasta el tercer trimestre de 2022. Con este retraso se ha confeccionado una posición intermedia y de diálogo que le permitirá continuar con su legislatura desde un relativo equilibrio. Hasta que no publiquen este índice, no se podrá saber cómo se han limitado los precios del alquiler. Un matiz que ha hecho que la ley se haya quedado en un texto legal de discutida eficacia práctica.