Qué es la nuda propiedad, cómo se adquiere y qué derechos proporciona

La nuda propiedad es un concepto jurídico que aunque muchos desconocen, va cobrando cada vez más fuerza y está muy relacionado con las herencias y la vivienda, aunque no es exclusivo de ninguna de las dos. ¿En qué consiste realmente?

El concepto viene de la mano de otro más conocido como es el usufructo. De este modo la nuda propiedad de un bien consistiría en ser titular del mismo, es decir, ser el propietario, pero no tener el derecho de uso y disfrute del mismo. Este lo tendría otra persona, que sería el usufructuario. 

Aunque lo más habitual, según explican desde Sierra Abogados es que se haga con viviendas, también es posible dividir los derechos con otros bienes inmuebles, acciones o participaciones e incluso dinero, aunque este último caso sería más complejo.  

Cómo se adquiere la nuda propiedad 

Lo usual es que la nuda propiedad se adquiera al heredar un bien. Por ejemplo, en el caso de una vivienda, cuando fallece uno de los padres, los hijos se quedan con la titularidad de la casa, siendo los propietarios, pero el viudo o viuda tiene el derecho de usufructo de la vivienda familiar hasta que fallezca.

También es posible donar este derecho a una persona para en última instancia venderlo. Esta última opción cada vez es más común, con el caso de las hipotecas inversas en las que se cede la propiedad de la vivienda al banco a cambio de cantidades de dinero manuales mientras se está vivienda en ella. 

Qué derechos tiene el propietario de la nuda propiedad

Además de derecho de propiedad del bien, el nudo propietario tendrá además los siguientes derechos que vienen recogidos en el Código Civil (CC):

Derecho de venta de la nuda propiedad 

El artículo 489 de la citada ley, establece que “el propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”

Esto quiere decir que se podrá vender la propiedad a un tercero siempre y cuando respeten los derechos del usufructuario.

Derecho de realizar obras y mejoras

El CC recoge en su artículo 503 que "el propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario".

Por tanto, y al igual que en el caso anterior, se podrán realizar obras en la propiedad siempre que se respeten los derechos del usufructuario.

Derecho a que se le devuelva el uso y disfrute del bien

En el artículo 552 se establece que "terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados". Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca.

Los usufructos tienen un periodo de finalización, que se verá más adelante, y una vez que este llegue a su fin, el nudo propietario recuperará el uso y disfrute del bien.

Derecho a hipotecar la propiedad

En esta ocasión es la Ley hipotecaria en su artículo 107.2 la que establece que podrá hipotecarse “la mera propiedad”. Si esto ocurre y al finalizar el usufructo el nudo propietario adquiere también ese derecho, este también pasará a estar hipotecado, a no ser que se haya pactado lo contrario. 

Cuáles son las obligaciones de la nuda propiedad 

Al igual que el nudo propietario de un bien tiene una serie de derechos, también tiene obligaciones: 

Realizar las reparaciones y mejoras de la propiedad

Está obligado a realizar las reparaciones extraordinarias de la propiedad, es decir, aquellas que no se deriven del deterioro por el uso natral de las cosas, tal y como recogen los artículos 501 y 502 del Código Civil 

Respetar los derechos del usufructuario 

El titular de la nuda propiedad tendrá que respetar los derechos del usufructuario y, por lo tanto, no podrá llevar a cabo ninguna acción que sea perjudicial para el bien. 

Pagar los impuestos, gastos, e hipoteca de la propiedad

Tendrá que hacerse cargo además de los impuestos que se deriven de la propiedad, como por ejemplo en Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) en el caso de una vivienda. 

Si esta está hipotecada, también será su obligación hacerse cargo del pago de las cuotas de la hipoteca, así como de pagar los gastos de la comunidad de vecinos en el caso de que la haya. 
Responder ante el usufructuario

En el artículo 509 del Código Civil se establece que en el caso de que el bien sea embargado o se venda para pagar una deuda, el nudo propietario tendrá que responder ante el usufructuario por lo que haya perdido.

Cuándo se puede recuperar el derecho al usufructo

Como se ha dicho más arriba, el nudo propietario podrá recuperar el uso y disfrute del bien cuando se extinga el usufructo, que podrá ser, según el artículo 513 del Código Civil, en las siguientes circunstancias: 

• Por fallecimiento el usufructuario en el caso de los usufructos vitalicios 
• Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
• Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
• Por la renuncia del usufructuario.
• Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
• Por la resolución del derecho del constituyente.
• Por prescripción.