Las obras en las comunidades de vecinos suelen ser una de las principales fuentes de conflicto entre los propietarios, especialmente cuando afectan a elementos comunes del edificio y generan dudas sobre su titularidad o la posible alteración de la estructura. Y es lo has pasado en una comunidad de propietarios de Burgos después de que una vecina de la planta baja proyectara la demolición de una columna de piedra y parte de la fachada del patio común, unas reformas que despertaron gran preocupación entre los vecinos.
La reacción de la comunidad no se hizo esperar, ante el temor de que las obras comprometieran la estabilidad y el patrimonio común del edificio, la presidenta y el administrador convocaron con urgencia una Junta General Extraordinaria en julio de 2023. En dicha reunión, según se detalla en la sentencia de junio de 2025, se acordó dar a la presidenta los poderes oportunos para iniciar las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias que permitieran frenar los trabajos. Los propietarios expusieron sus miedos ante la falta de información técnica sobre las obras a realizar y expusieron que no estaba claro si las mismas se iban a hacer sobre elementos comunes del edificio, lo que llevó a que votaran por mayoría la protección del edificio.
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La propietaria que iba a realizar las obras, disconforme con la decisión tomada por sus vecinos impugnó la validez de la convocatoria y los acuerdos tomados en la junta, alegando que no se le había informado debidamente, que existía abuso de derecho y mala fe por parte de la comunidad que estaba yendo más allá de sus competencias, perjudicando sus derechos como propietaria. Además, defendía que los elementos a demoler no eran necesariamente comunes.
Las modificaciones en los elementos comunes requieren el permiso de la comunidad
El Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Burgos desestimó íntegramente la demanda y avalando tanto la convocatoria como los acuerdos adoptados por la comunidad para frenar las obras.
La sentencia detalla que la comunidad cumplió con los requisitos de convocatoria y celebración de juntas establecidos en el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), dado que existía una situación de urgencia y riesgo para el edificio que justificó la rapidez en la actuación.
En cuanto a la toma de decisiones, destaca que los acuerdos se adoptaron por mayoría suficiente y conforme a lo exigido por el artículo 17 LPH, que regula cómo deben aprobarse las decisiones que afectan a los elementos comunes. El hecho de que asistiera el 90% de los propietarios y que la propia demandante estuviera representada por su abogado demostró, según la sentencia, que la información sobre la convocatoria y los acuerdos era conocida y accesible para todos.
Respecto a su derecho a realizar las obras, el juzgado argumentó que el artículo 7.1 LPH, limita el derecho de los propietarios sobre su vivienda cuando las actuaciones pueden afectar a elementos comunes. Recuerda que “el derecho de cada propietario no es absoluto”, y que cualquier intervención sobre un elemento común (aunque quede del todo claro que lo sea) debe contar con el consentimiento de la comunidad.
Además, subraya que la protección de la estructura, la seguridad y el interés general del edificio deben prevalecer frente al interés particular, sobre todo cuando existen dudas fundadas sobre el carácter privativo o común del elemento a demoler.
La comunidad actuó para salvaguardar los elementos comunes y la seguridad del edificio
En cuanto a la impugnación, los acuerdos tomados por la junta de vecinos, teniendo en cuenta el artículo 18 LPH, concluye que no se probó que hubiera defectos ni de abuso de derecho en la actuación de la comunidad.
Según doctrina del Tribunal Supremo y el artículo 7.2 del Código Civil, la sentencia señala que para apreciar abuso de derecho es necesario que la actuación sea desproporcionada, perjudicial y carente de causa legítima. En este caso, la comunidad actuó para prevenir riesgos y proteger el patrimonio común, sin que se advierta un propósito de perjudicar a la propietaria ni una desproporción en la medida adoptada.
Por todo ello, el juzgado ratifica que la comunidad actuó dentro del marco legal y estatutario, cumpliendo con los requisitos exigidos por la Ley de Propiedad Horizontal, y considera plenamente justificada la detención de las obras para salvaguardar los elementos comunes y la seguridad del edificio.
Pese al fallo, la sentencia emitida no fue firme y contra ella se podía recurrir en apelación ante la Audiencia Provincial de Burgos.