El Tribunal Supremo ha confirmado que disponer de una licencia municipal para instalar la terraza de un bar, por sí solo, no da derecho a ocupar zonas comunes de una comunidad de propietarios. Si la comunidad no consiente ese uso o decide retirarlo mediante un acuerdo válido, puede exigir la retirada de mesas, sillas y demás elementos, aunque el negocio cuente con todos los permisos administrativos en regla.
Así lo establece en su sentencia STS 139/2026, de 20 de enero de 2026, en la que el Alto Tribunal resuelve el conflicto surgido entre una comunidad de propietarios y un bar que utilizaba un espacio común del edificio como terraza apoyándose en una licencia municipal. Ratifica la condena a retirar todos los elementos de explotación (sillas, mesas, barriles y sombrillas) con la obligación de reponer el espacio a su estado anterior, tal como se recogió en el acta del acuerdo comunitario que prohibió dicho uso.
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El Supremo deja claro que la licencia municipal y el derecho a usar un elemento común pertenecen a planos jurídicos distintos. La licencia administrativa acredita que la actividad cumple la normativa municipal, pero no sustituye ni prevalece sobre las normas internas de la comunidad de propietarios.
La ley de propiedad horizontal obliga a respetar los elementos comunes del edificio
Según la sentencia, el artículo 9.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal obliga a respetar las instalaciones generales y los elementos comunes del edificio. En este punto, el Tribunal Supremo recuerda la doctrina ya fijada en la STS 658/2008, de 3 de julio, en la que se estableció que el uso de un elemento común con un destino distinto al previsto requiere autorización expresa de la comunidad, aunque no exista una alteración material del espacio.
El Tribunal da especial relevancia a que, en este caso, la comunidad de propietarios acordó en junta retirar la autorización para la colocación de la terraza en el espacio común. Ese acuerdo, subraya la sentencia, no fue impugnado dentro del plazo legal, por lo que adquirió firmeza.
Conforme al artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos comunitarios deben impugnarse de forma directa y en plazo por los propietarios. En línea con su jurisprudencia anterior (STS 1957/2006, de 19 de octubre de 2005, y STS 2079/2004, de 21 de abril), el Supremo insiste en que no es válido cuestionar un acuerdo firme de manera indirecta cuando la comunidad acude a los tribunales para exigir su cumplimiento.
Otro aspecto relevante del fallo es que el bar estaba alquilado, pero el Alto Tribunal confirma que la comunidad puede dirigir su acción no solo contra el propietario del local, sino también contra quien lo ocupa, cuando es esa persona quien utiliza el elemento común sin autorización. En este punto, se remite a su doctrina consolidada, reflejada, entre otras, en la STS 839/2009, de 18 de diciembre, en la que se admitió que los inquilinos pueden ser demandados directamente cuando son ellos quienes realizan el uso indebido de un elemento común, ya que esta vía permite garantizar la efectividad de la reposición del espacio a su estado original.