Qué pasa si incumplo con el contrato de arras en la compraventa de una vivienda

Cuándo se compra una vivienda, es muy común que antes de la firma de la escritura de compraventa se firme un contrato de arras. Un contrato de arras es un documento legal que conlleva obligaciones para los firmantes, pero ¿qué pasa si no se cumple con lo establecido en dicho contrato?

Normalmente, este tipo de contactos se firma para que las partes se aseguren de que la otra cumplirá con la promesa de comprar o vender la vivienda o de obtener una indemnización en el caso de que no lo hagan. Por lo que es algo más que un contrato de reserva, que tiene obligaciones para las partes.

En este contrato sé van a incluir todas las condiciones de la compra, los datos de ambas partes, los datos de la vivienda, la cantidad que se entrega en concepto de arras, el valor total de la vivienda, el tiempo máximo del que se dispone hasta la firma de la escritura, y muy importante el tipo de arras que se están firmando, ya que las hay de varios tipos.

¿Qué pasa si se incumple con el contrato de arras?

Lo primero que debe tenerse en cuenta es que existen diferentes tipos de arras. En los casos de la compraventa de una vivienda, lo más normal es que se realicen un contrato de arras penitenciales. 

Este tipo de contrato no obliga a ninguna de las partes, ni a comprar, ni a vender la vivienda llegado el plazo de vencimiento del contrato, pero sí establece una serie de penalizaciones a cada de una de las partes en caso de incumplimiento, según establece el artículo 1.454 de Código Civil: 

• Si el que incumple es el comprador: Perderá el dinero depositado en concepto de arras. 
• Si el que incumple es el vendedor: Tendrá que devolver al comprador el dinero que le entregó por duplicado. 

Si una vivienda va a venderse por 150.000 euros, y se entregan 15.000 euros en concepto de arras, si el comprador, decide no quedarse finalmente con la vivienda, perderá los 15.000 euros depositados, en el caso de que sea el vendedor, estará obligado a pagarle a comprador el doble, es decir 30.000 euros.

Además de las arras penitenciales, se podrían firmar otros tipos de arras: 

• Arras confirmatorias: Se deposita una cantidad a modo de anticipo y ambas partes se comprometen a cumplir el contrato en los términos establecidos. 
• Arras penales: En este caso, si una de las partes incumple en contrato, a otra puede exigirle que con el mismo, independientemente del cobro de las arras. 

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras antes de comprar una vivienda? 

Para comprar una vivienda no es necesario ni obligatorio firmar previamente un contrato de arras, pero sí es conveniente. 

La firma de un contrato da a las partes más seguridad en el caso de que la otra incumpla con el contrato o al menos se asegura de poder recibir una compensación. 

Por la parte del vendedor, si el comprador se arrepiente, sería un perjuicio para el porqué durante ese tiempo que ha durado el contrato no ha podido enseñar la vivienda a otros interesados, perdiendo así oportunidades de venta. 

En el caso del comprador, si es el vendedor el que finalmente no quiere formalizar la operación, estará siendo perjudicado, ya que habrá perdido la casa que quería comprar, para la que posiblemente ya estaría tramitando y gestionando una hipoteca, la correspondiente tasación, y tendría que volver a empezar el proceso de búsqueda de una nueva casa.