La Dirección General de Tributos (DGT), dependiente del ministerio de Hacienda, ha confirmado que los mayores de 65 años pueden donar su vivienda habitual a sus hijos sin tener que tributar por la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Así lo establece la consulta vinculante V1261-25, de 9 de julio de 2025, en la que se analiza el tratamiento fiscal de este tipo de transmisiones gratuitas.
La consulta parte del caso de un matrimonio, ambos mayores de 65 años, que pretende donar el pleno dominio de su vivienda habitual a sus hijos. La cuestión planteada era si dicha operación generaría una ganancia patrimonial sujeta a tributación o si, por el contrario, podía acogerse a la exención prevista en la normativa del IRPF.
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La consulta recuerda que, con carácter general, toda donación supone una alteración en la composición del patrimonio del donante y, por tanto, genera una ganancia o pérdida patrimonial, calculada por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble. No obstante, esta regla general admite exenciones a los mayores de 65 años cuando se trata de la vivienda habitual y concurren determinadas circunstancias personales del contribuyente.
Eso sí, la DGT remarca que esta exención solo afecta al IRPF del donante. La donación sigue estando sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los hijos que reciben la vivienda, de acuerdo con la normativa autonómica que resulte aplicable.
La exención para mayores de 65 años se aplica también en las donaciones
En su respuesta, la DGT aclara que el artículo 33.4.b) de la Ley del IRPF establece una exención específica para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por personas mayores de 65 años. Esta exención se aplica tanto en transmisiones onerosas, como la venta, como en transmisiones lucrativas, como la donación, ya sea del pleno dominio o de la nuda propiedad.
Tributos señala que la donación de la vivienda “generará en los donantes una ganancia o pérdida patrimonial”, aunque la ley declara exentas las ganancias que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual” por mayores de 65 años.
Por tanto, si se cumplen el requisito de edad y la condición de vivienda habitual, la ganancia patrimonial derivada de la donación no se integra en la base imponible del IRPF ni tributa.
Qué se considera vivienda habitual a efectos fiscales
La consulta también recuerda que no cualquier inmueble puede beneficiarse de esta exención. Para que una vivienda tenga la consideración de habitual, debe haber constituido la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años, tal y como establece el Reglamento del IRPF.
Además, a efectos de la aplicación de esta exención, se entiende que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual no solo cuando reside en ella en el momento de la donación, sino también cuando dicha vivienda hubiera tenido tal consideración en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. Este matiz resulta clave en la práctica, ya que permite aplicar la exención incluso si el donante ya no vive en el inmueble en el momento exacto de la donación.