La Dirección General de Tributos (DGT), organismo dependiente del Ministerio de Hacienda, ha aclarado que el alquiler de habitaciones dentro de una vivienda puede beneficiarse de la reducción en el IRPF prevista para el arrendamiento de vivienda. Así lo recoge en la consulta vinculante V2457-25, de 11 de diciembre de 2025, en la que analiza el caso de un propietario que alquila varias habitaciones de su inmueble.
La duda principal era si este tipo de alquiler permite aplicar la reducción del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF. Hacienda responde que sí es posible, siempre que se cumplan determinados requisitos.
Hay que tener en cuenta que para que se aplique dicha deducción la DGT aclara que estos ingresos no pueden constituir una actividad económica conforme al artículo 27.2 de la LIRPF, sino que debe tratarse de un arrendamiento particular. En estos casos, aclara la consulta que “los rendimientos derivados del arrendamiento de las habitaciones de la vivienda constituyen rendimientos del capital inmobiliario”.
La reducción se aplica cuando el alquiler por habitaciones se considera vivienda habitual
Uno de los factores clave que señala la DGT es el destino del arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta recoge varios supuestos: en su artículo 2 define el arrendamiento de vivienda como aquel cuyo destino es satisfacer la necesidad permanente del arrendatario, frente al artículo 3, que considera arrendamientos de temporada aquellos con un uso distinto.
Teniendo en cuenta estos dos usos, la consulta deja claro que el requisito para aplicar la reducción es que “el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del propio arrendatario”. En el caso concreto analizado, el hecho de que cada habitación tenga uso exclusivo y exista contrato individual refuerza esta consideración de vivienda habitual, aunque se compartan zonas comunes.
La reducción del IRPF dependerá de que se cumplan los requisitos
La reducción aplicable se regula en el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, modificado por la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda. Esta norma establece distintos porcentajes de reducción sobre el rendimiento neto positivo del alquiler, en función de las circunstancias.
En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda la ley prevé diferentes deducciones:
- una reducción del 90% cuando se formalice un nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja significativa del precio,
- del 70% en determinados supuestos, como el alquiler a jóvenes o para fines sociales,
- del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada recientemente,
- del 50% con carácter general, en cualquier otro caso.
En el supuesto analizado, la Dirección General de Tributos concluye que, si no concurren circunstancias especiales, será aplicable esta reducción general del 50%, siempre que el alquiler tenga como destino vivienda habitual. Además, esta reducción solo resulta aplicable sobre rendimientos correctamente declarados antes de que la Administración inicie un procedimiento de comprobación.
Hacienda podrá comprobar si realmente es vivienda habitual
La DGT advierte de que el cumplimiento de estos requisitos es una cuestión de hecho que debe analizarse caso por caso. En este sentido, señala que “la concurrencia de los referidos requisitos constituyen una cuestión de hecho, ajena por tanto a las competencias de este Centro Directivo, pudiendo efectuarse su acreditación a través de medios de prueba válidos en derecho”.
Esto implica que, por ejemplo, el empadronamiento puede servir como indicio, pero no es suficiente por sí solo. La Agencia Tributaria podrá exigir otras pruebas para verificar que la vivienda se utiliza realmente como residencia habitual. Además, de acuerdo con los artículos 105 y 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, corresponde al contribuyente probar los hechos, siendo la Administración la encargada de valorar dichas pruebas.
En consecuencia, la Dirección General de Tributos confirma que el alquiler por habitaciones puede beneficiarse de las reducciones fiscales del IRPF, siempre que cumpla los requisitos legales. En particular, será clave acreditar que el uso de la habitación responde a una necesidad permanente de vivienda, ya que este elemento determina tanto su calificación fiscal como la posibilidad de aplicar las ventajas fiscales previstas en la normativa.