El Tribunal Supremo ha aclarado que el plazo de prescripción para reclamar las deudas de una comunidad de propietarios es de cinco años, incluso cuando las cuotas impagadas se generaron antes de la modificación del artículo 1964 del Código Civil, introducida por la Ley 42/2015. Así lo establece en su sentencia 5310/2025, de 26 de noviembre.
En su sentencia, el alto tribunal resuelve un conflicto entre una comunidad de vecinos y un titular de un apartamento en régimen de aprovechamiento por turnos, al que se le reclamaban más de 6.400 euros en concepto de cuotas comunitarias impagadas correspondientes a los años 2007 a 2014. El propietario se opuso alegando que gran parte de la deuda estaba prescrita.
Te puede interesar
Un propietario obligado a derribar su casa valorada en 1,2 millones por construir un sótano “ilegal” tras las quejas de los vecinos por su impacto en el entorno
Una comunidad de vecinos pide el cierre del bar del edificio por ruidos y concentraciones de personas hasta altas horas: la justicia solo le prohíbe poner mesas en las zonas comunes
En primera instancia, el juzgado dio la razón a la comunidad y consideró aplicable el plazo de 15 años. La Audiencia Provincial confirmó ese criterio. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha limitado la deuda exigible únicamente a las cuotas no prescritas de los cinco años anteriores a la reclamación.
Las cuotas de la comunidad prescriben a los cinco años, no a los quince
El Supremo recuerda que las cuotas de comunidad son pagos periódicos, ya que se liquidan por anualidades o plazos más breves, y, por tanto, están sujetas al plazo de prescripción de cinco años previsto en el artículo 1966.3 del Código Civil, y no al plazo general de quince años que recogía el antiguo artículo 1964.
La sentencia aclara que este plazo de cinco años ya era aplicable incluso antes de la modificación, ya que el artículo 1966.3 nunca fue modificado y siempre ha regulado las acciones para reclamar pagos periódicos. Por ello, el Supremo rechaza que deba aplicarse el antiguo plazo general de quince años a las cuotas comunitarias devengadas con anterioridad a esa reforma.
Este criterio, según explica el tribunal, responde además a un principio de protección del deudor (favor debitoris), ya que evita que las comunidades de propietarios acumulen durante años pequeñas deudas sin reclamarlas y las conviertan después en cantidades elevadas difíciles de asumir de una sola vez. El Supremo considera injustificado que una comunidad deje transcurrir largos periodos de tiempo sin reclamar y pretenda después exigir el pago íntegro.
El Alto Tribunal subraya también que corresponde a los presidentes y administradores de las comunidades velar por el cobro de las cuotas y reclamar a tiempo, recordando que basta una simple reclamación extrajudicial para interrumpir el plazo de prescripción.
Asimismo, en este caso, precisa que el hecho de que se trate de una comunidad en régimen de aprovechamiento por turnos no altera esta conclusión, ya que las obligaciones de pago se rigen igualmente por la Ley de Propiedad Horizontal.