La Audiencia Provincial de Granada ha dado la razón a la propietaria de un ático que fue condenada a reparar las humedades del piso inferior por supuestos fallos en su terraza privativa. La justicia considera que el origen de las filtraciones estaba en un defecto estructural del forjado, un elemento común del edificio, y no en el uso o mantenimiento de la terraza. Como consecuencia, la comunidad deberá asumir los costes de la reparación.
Según la sentencia de 27 de junio de 2025, una vecina demandó a la propietaria del piso superior y su aseguradora, por humedades que afectaban a su vivienda. Alegaba que las filtraciones procedían de obras no consentidas en la terraza del ático, como la instalación de jardineras y ampliaciones, y exigía que se condenara a la demandada a realizar las reparaciones y asumir el coste.
El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granada estimó parcialmente la demanda, condenando a la propietaria del ático a ejecutar reparaciones valoradas en 6.652,39 euros, y a la aseguradora a cubrir parte de los daños.
La comunidad de vecinos tiene que pagar porque el problema está en la estructura del edificio
No conforme con la resolución, la propietaria del ático y la aseguradora, recurrieron ante la Audiencia Provincial de Granada que revocó la sentencia de primera instancia, absolviéndolos de pagar las reparaciones, puesto que no existe responsabilidad por parte de la propietaria del ático en la aparición de las humedades.
El punto clave es que el origen de las filtraciones no está en el uso privativo de la terraza, sino en un fallo estructural del edificio, concretamente en el deterioro de la impermeabilización y del sistema de evacuación de aguas de la cubierta, lo que convierte a estos elementos en bienes comunes, según lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil y el artículo 3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
La Audiencia resaltó que el artículo 10.1 de la LPH establece que corresponde a la comunidad la conservación de los elementos estructurales comunes, y recordó que la carga de probar que el origen de las filtraciones se debe a un mal uso del elemento privativo corresponde a quien lo alega (en este caso, la vecina demandante), conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Una prueba que no se produjo.
Rechazó la supuesta obligación de mantenimiento de la terraza por parte de la propietaria, que alegaba la vecina de las humedades, porque la norma estatutaria a la que se hacía referencia no había sido aprobada formalmente ni inscrita en el Registro de la Propiedad, como requiere el artículo 5 de la LPH.
Además, citó una Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2024, que resolvió un caso idéntico, en la que se estableció que cuando el deterioro se produce en la parte estructural de la cubierta (aunque esté bajo una terraza privativa), la responsabilidad recae sobre la comunidad, salvo prueba de mal uso por el propietario.
Por todo ello, la propietaria del ático se libra de pagar por dichas reparaciones que debe ser asumido por la comunidad.
No obstante, la sentencia no fue firme y contra ella podía interponerse un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
