La Audiencia Provincial de Navarra ha confirmado que una comunidad de propietarios debe indemnizar con 7.977,80 euros al dueño de un local comercial por los daños provocados por filtraciones de agua procedentes de la terraza del vecino del piso superior, pese a que era de propiedad privativa, porque al tratarse de un defecto en la cubierta, que no garantizaba la estanquidad del edificio, se considera un elemento común que corresponde pagar a la comunidad.
Según la sentencia de 28 de enero de 2026, el propietario del local demandó a la comunidad tras sufrir desde 2019 importantes humedades que provocaron la caída de falsos techos y deterioro en paredes. Reclamaba tanto la indemnización de los daños como la ejecución de las obras necesarias para solucionar definitivamente el problema.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó inicialmente la demanda al considerar que la terraza era un elemento privativo y que, por tanto, la responsabilidad correspondía exclusivamente al propietario del piso superior.
La cubierta no deja de ser común aunque la terraza sea privativa
La Audiencia Provincial de Navarra revocó esa decisión y recordó que, conforme al artículo 396 del Código Civil y al artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), son elementos comunes aquellos que cumplen una función estructural esencial en el edificio, como las cubiertas.
El tribunal subrayó que una cosa es que la terraza sea privativa y otra distinta que lo sea la lámina de impermeabilización situada bajo ella. Si el daño procede de un defecto en la cubierta, encargada de garantizar la estanqueidad del inmueble, la responsabilidad recae en la comunidad.
Además, la resolución señala que el artículo 10.1.a) de la LPH obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus elementos comunes, sin necesidad de acuerdo previo en junta.
En este caso, un informe pericial determinó que las filtraciones no se debían al uso o mantenimiento superficial del solado de la terraza, sino al deterioro de la impermeabilización estructural, y la comunidad no logró acreditar que existiera negligencia por parte del propietario de la terraza.
Por ello, la Audiencia concluyó que debía responder y pagar 7.977,80 euros más intereses legales, además de ejecutar las obras necesarias para evitar nuevas filtraciones. No obstante, la resolución no fue firme y contra ella cabía interponer recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
