La Audiencia Provincial de Navarra ha condenado a una comunidad de vecinos a indemnizar con 7.514 euros a un vecino por los daños sufridos en su local comercial como consecuencia de humedades provocadas por una obra no autorizada. Aunque la comunidad sabía que uno de los patios del edificio había sido alterado por un propietario, no actuó para impedirlo ni repararlo y la justicia considera que esa pasividad fue determinante en la aparición de filtraciones.
Según la sentencia dictada el 10 de octubre de 2025, el afectado, dueño de varios bajos en el edificio, ya había alertado en 2020 de que uno de los patios de luces, de uso exclusivo pero con elementos comunes, contaba con una terraza de obra anclada al suelo sin autorización comunitaria. Desde ese patio se generaron filtraciones que afectaron al techo del local, provocando humedades en al menos dos ocasiones, en 2018 y en 2020.
El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Tudela desestimó inicialmente la demanda. En su resolución, consideró que los daños eran imputables únicamente al vecino que ocupaba y modificó el patio, al tratarse de un espacio de uso privativo y absolvió a la comunidad de toda responsabilidad civil por los desperfectos.
La comunidad fue pasiva y debe responder
La Audiencia Provincial de Navarra no compartió ese criterio. Tras un recurso de apelación del afectado revocó la sentencia al considerar que la comunidad incurrió en una conducta negligente y pasiva, al no actuar frente a una obra visible, no autorizada y que acabó dañando un elemento común que era el techo del local.
La sala recordó que los patios de luces, aunque se conceda su uso exclusivo a un propietario, siguen siendo elementos comunes, por lo que cualquier modificación estructural requiere autorización expresa de la comunidad. Al no existir ese acuerdo, la terraza construida sobre el patio debía considerarse obra ilegal. “Resulta patente que la comunidad no cumplió con su obligación de conservación ni de intervención frente a la construcción anómala que, con el paso del tiempo, derivó en filtraciones”, razona el tribunal.
La Audiencia citó como fundamento jurídico el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que obliga a la comunidad a realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble. También se apoya en el artículo 1910 del Código Civil, que atribuye responsabilidad por daños causados por agua cuando provienen de elementos comunes.
Además, resaltó que la comunidad fue advertida en 2020 de que los daños persistían tras un primer siniestro, y no adoptó medidas correctoras, lo que agravó el problema. Esta omisión refuerza la responsabilidad de la comunidad de vecinos por tolerar una situación perjudicial, y por ello deberá indemnizar al vecino propietario de los bajos.
Pese a ello, la resolución no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
