La Audiencia Provincial de Baleares ha confirmado que el propietario de un local tiene que contribuir al pago de los gastos generales de la comunidad, entre ellos seguros, honorarios de administración, comisiones e intereses bancarios, aunque no utilice directamente determinadas zonas del edificio.
Según la sentencia del 27 de enero de 2025, tras una junta de propietarios celebrada en noviembre de 2021, se aprobó que los locales pagarían 41,25 euros mensuales y las viviendas 60 euros. El propietario dueño de un local, no asistió a la reunión por motivos médicos, pero comunicó su oposición dentro del plazo legal. Argumentó que el título constitutivo y un acuerdo previo de 2020 lo eximían de abonar cualquier gasto comunitario.
El Juzgado de Primera Instancia nº 21 de Palma de Mallorca desestimó su demanda señalando que la exención recogida en el título constitutivo solo se refiere al zaguán y la escalera, y no puede extenderse a todos los gastos de la comunidad. Añadió que el Tribunal Supremo ha interpretado este tipo de cláusulas de manera restrictiva y que ningún propietario puede desligarse por completo de la obligación legal de sostener el inmueble.
El propietario del local deberá pagar la nueva cuota de la comunidad
La Audiencia Provincial confirmó la sentencia de primera instancia y declaró válido el acuerdo comunitario que fijó una cuota mensual de 41,25 euros para los locales, basándose en que el artículo 9.1.e de la LPH obliga a todos los propietarios a contribuir a los gastos generales, salvo que se trate de elementos de los que estén expresamente exentos.
En este caso, el título constitutivo solo liberaba a los locales de los gastos de “iluminación, limpieza, conservación y reparación del zaguán y la escalera”, pero no de otros gastos comunes como seguros, honorarios de administración o comisiones bancarias. Por ello, la Audiencia sostuvo que “un acuerdo que exime completamente a los locales de contribuir a los gastos generales es nulo por contravenir el artículo 9.1.e) de la LPH”.
Además, el acuerdo fue aprobado conforme al artículo 17.7 LPH, al contar con la mayoría necesaria y sin alterar las cuotas de participación fijadas en el título, por tanto, no se rechazó el principio de unanimidad, al no suponer una modificación sustancial del régimen comunitario.
Recordó que los locales cuentan con un 20% de cuota de participación y que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, las exenciones deben interpretarse de manera restrictiva. En palabras de la Audiencia, “los gastos generales como el seguro o la administración benefician al inmueble en su conjunto, aunque algunos propietarios no los usen directamente”.
Por todo ello, el propietario del local deberá pagar la nueva cota de la comunidad. No obstante, la sentencia emitida no fue firme y contra ella cabía interponer un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
