Muchos padres piensan en donar a sus hijos algunos bienes en vida como estrategia para ahorrar impuestos, y es muy habitual pensar en donar la nuda propiedad de la vivienda para quedarse con el usufructo en vida. Esto es lo que pensó hacer una jubilada francesa de 60 años, regalar a sus dos hijos su casa de 280.000 euros, hasta que el notario al que fue a hacer la consulta para iniciar el proceso se lo desaconsejó.
La mujer, según informan desde el medio francés Figaro Inmobilier, tiene una casa adosada de 130 metros cuadrados en un barrio agradable de Meaux que en el año 2024 estaba valorada en 280.000 euros. Tras jubilarse y tras escuchar el consejo de amigos, decidió reunirse con un notario para planificar la donación de su vivienda a sus dos hijos. Su objetivo era cederles la nuda propiedad de la casa para reducir el peso fiscal de una futura herencia.
Sin embargo, lo que en principio le pareció una buena idea, cambió tras la entrevista con el notario. “Al principio me sorprendió. Luego me di cuenta de que la maniobra era arriesgada para mí”, explicó la mujer
Por qué su notario desaconsejó la donación de la nuda propiedad
El notario, tras analizar su situación, le explicó que ceder la nuda propiedad de su casa principal siendo su único activo podría dejarla en una situación vulnerable en el futuro, especialmente si necesitara vender la vivienda para afrontar gastos elevados relacionados con la salud o la vida en una residencia de ancianos.
“Con el aumento de la esperanza de vida y el alto coste de las residencias, renunciar a la residencia principal entre los 60 y los 80 años es especialmente arriesgado, sobre todo cuando es el principal activo del patrimonio”, explicó en el medio Édouard Perraud, notario en Clermont‑Ferrand y primer vicepresidente de la Cámara de Notarios de Auvernia.
Además, si la jubilada hubiera cedido la nuda propiedad, cualquier venta futura de la casa requeriría el consentimiento de sus hijos, que serían los nudos propietarios. Si uno de ellos se negaran, no podría venderla libremente para costear, por ejemplo, su estancia en una residencia.
En Francia la ley obliga a los hijos a proveer a sus padres cuando estos están en necesidad, pero esta protección no siempre se traduce en un proceso rápido y cierto. De este modo, si la jubilada necesitase vender y los hijos se opusieran, podrían legar a verse obligados a aceptar, pero no es una garantía absoluta ni inmediata.
Por otro lado, la venta de usufructo y nuda propiedad implicaría tener que repartir el dinero según el valor de cada derecho, algo que puede suponer complicaciones.
Otras opciones recomendadas por los notarios
Por este motivo, los notarios suelen recomendar a los clientes en la misma situación que esta jubilada que opten por otro tipo de estructuras antes de la donación de la vivienda principal. Una opción a tener en cuenta es la creación de una sociedad civil inmobiliaria (SCI) que consistiría en que el progenitor aporta la propiedad y transfiere a sus hijos la nuda propiedad de las participaciones sociales. Esto permite conservar mayor control, incluir estatutos que protejan al usufructuario y flexibilizar las condiciones de futura venta o administración.
Otra recomendación es donar bienes que no sean la vivienda habitual, como una casa que se tenga destinada al alquiler, una segunda residencia vacacional o activos líquidos, que no comprometan la seguridad residencial del progenitor.
Tras su cita con el notario, la mujer decidió abandonar la idea de donar la nuda propiedad de su casa. “Como solo tengo esta propiedad y no tengo otros ahorros, no tengo otras opciones interesantes para transferir mis bienes”, reconoció. No obstante, no cierra la puerta a planificar el futuro en otro contexto, por ejemplo, una vez que ella reciba una herencia de sus propios padres.
