El esfuerzo hipotecario de los españoles para adquirir vivienda se acerca a los niveles de 2006-2007, tras la subida de los precios residenciales algo más de un 10% interanual en el segundo trimestre. Pese a que los expertos descartan que el mercado se aproxime a un escenario de 'burbuja' generalizada, avisan de riesgo “regional y específico”.
Así lo señala 'XXII edición del Observatorio de la Valoración' de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) recogido por Europa Press. En el mismo, el 66% de panelistas de las sociedades de tasación y el 75% de los externos señalan que la magnitud de estas subidas responden a una demanda solvente, a un perfil de comprador más prudente que antes de 2008 y condiciones de financiación mucho más estrictas.
Zonas tensionadas en Baleares y Canarias
El informe avisa de tensiones localizadas, aunque los niveles de deuda hipotecaria siguen lejos de los de la crisis anterior.
En Baleares y Canarias, esta tensión se debe a la demanda extranjera que supera ya el 30% de las operaciones. La presión sobre los precios es notable y en algunos segmentos se detectan dinámicas especulativas vinculadas al alquiler turístico y a la inversión con fines de rentabilidad.
Estas situaciones, aunque todavía son minoritarias, reflejan que el riesgo de burbuja puede "ser regional y específico, más que generalizado en todo el país".
"Los problemas estructurales del mercado inmobiliario español persisten y se agravan en determinados territorios", ha expuesto el secretario general de la AEV, Jorge Dolç, que ha exigido una estrategia a medio y largo plazo que combine financiación, suelo y vivienda asequible para equilibrar el mercado.
Sube el alquiler residencial y disminuye la oferta
El alquiler residencial sigue siendo el gran foco de tensión. Las rentas del alquiler aumentaron entre un 9% y un 15% interanual en el segundo trimestre, con una media nacional del 9%. La diferencia entre este período y etapas anteriores es que la presión no se limita ya a las grandes capitales, sino que se extiende a ciudades medianas y a zonas donde la demanda de compra no puede materializarse por falta de acceso a financiación.
Todos los panelistas coinciden en que los alquileres seguirán creciendo en los próximos trimestres. Solo algunos anticipan cierta moderación en el ritmo, pero ninguno prevé una corrección significativa a corto plazo.
Las principales causas son la escasez de oferta estructural, el trasvase de demanda desde la compra hacia el alquiler y la presión del alquiler turístico, que compite con la residencia habitual. La práctica totalidad de los expertos señala que una de las soluciones clave podría ser el aumento de la oferta disponible, y la mayoría rechaza una regulación generalizada. Sin embargo, un grupo reducido apuesta por las medidas mixtas como regulaciones de corto plazo y combinadas con límites al alquiler turístico.
Moderación en la compraventa
En cuanto a las compraventas, mostraron un fuerte dinamismo en el año 2024 e iniciaron el primer trimestre del año con 177.000 operaciones, un ritmo que, la mayoría de los expertos (77%) cree que podrá mantenerse durante 2025, apoyado en la relajación de la política monetaria, el crecimiento demográfico y el dinamismo de la demanda internacional. Sin embargo, algunos advierten de que la falta de oferta y el agotamiento financiero de ciertos hogares podrían provocar una moderación en la segunda mitad del año.
Por el contrario, el 85% de los panelistas consideran que la demanda extranjera seguirá presionando al alza los precios en mercados locales específicos, lo que dificultará el acceso para la población residente, tras haber representado en 2024 el 18,5% del total de operaciones, con especial impacto en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Madrid.
Más ayudas públicas para los jóvenes
El informe revela que cuatro de cada diez operaciones de compra se cierran sin financiación hipotecaria, una proporción muy elevada en comparación con décadas anteriores, lo que para la mayoría de panelistas (77%) afecta especialmente a los compradores primerizos, que carecen de ahorro previo y dependen de hipotecas.
Para facilitar el acceso a la vivienda, el 62% de los panelistas internos considera necesario reforzar las ayudas públicas, mediante avales, subvenciones o hipotecas específicas para jóvenes, una opinión que divide a los panelistas externos, que a partes igual aunque el informe precisa que entre los panelistas externos, lo que refleja una falta de consenso claro sobre la eficacia de estas medidas.
El 92% de los panelistas considera que el sistema bancario está preparado para sostener un nuevo ciclo de edificación, con más de 120.000 hipotecas formalizadas trimestralmente y sin restricciones de liquidez como en el pasado, pero el 77% defiende diseñar una política crediticia específica que apoye tanto a promotores medianos y pequeños como a compradores primerizos.
El informe ha registrado un aumento de la actividad promotora, con un 20,3% más de edificaciones iniciadas y un 13,1% más de las terminadas, junto a un repunte del crédito promotor (+3,5%). Pese a ello, solo el 23% de los panelistas considera que estos datos permiten hablar de una recuperación sostenida, frente al 77% que lo rechaza por prematuro.
Apuesta por el crecimiento de suelo
El 61% de los expertos considera que la política en esta materia debe priorizar el acceso frente a fórmulas puramente de mercado, especialmente en grandes ciudades donde los precios han alcanzado niveles muy elevados.
El informe precisa que sólo un 8% de los panelistas considera que el crédito sea el factor crítico para el desbloqueo, frente al 92% que lo rechaza y apunta a factores estructurales como el suelo, los costes y la falta de vivienda pública.
Factores que se suman a la situación en la que se encuentra el consumo de cemento, que se mantiene estancado por los costes de construcción —acumulan un incremento del 40% desde 2019— y la falta de mano de obra cualificada que frenan el impulso al crecimiento.
