Varios hermanos heredan una vivienda y uno de ellos lleva tiempo viviendo en ella, bien porque ya residía allí antes del fallecimiento o bien porque se instaló después. Los demás no saben qué pueden reclamar, el tiempo pasa y la tensión crece. Es una de las situaciones más frecuentes en los conflictos familiares por herencias y también una de las peor resueltas por desconocimiento. La abogada Laura Lobo, especializada en familia y herencias, explica cuándo y cómo puede reclamarse un alquiler al hermano que ocupa el inmueble heredado. La respuesta, además, cambia mucho según el momento en que se reclame.
“Esto es una situación que se da con mucha frecuencia”, relata Lobo. Cuando una vivienda se hereda entre varios hermanos, pasa a ser una copropiedad, es decir, un bien que pertenece a todos en la proporción que corresponda. Así lo recoge el artículo 394 del Código Civil, donde dice que cada copropietario tiene “derecho a usar el inmueble siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás hacer lo mismo”.
Ahora bien, el artículo es claro y explica que ningún copropietario puede excluir a otro del uso de la cosa común. Esto quiere decir que echar al hermano que vive en la casa no se puede hacer de forma automática y también que los demás herederos tienen un derecho sobre ese inmueble que pueden ejercer en cualquier momento. “Eso suele generar muchísima tensión porque echar a un hermano de casa es bastante conflictivo”, reconoce la abogada.
El paso concreto que activa la reclamación de alquiler
La ley establece que no basta con que el hermano lleve años viviendo en la casa para poder reclamarle una renta. “Solamente podrás reclamar un alquiler desde el momento en que tu hermano reclame el uso exclusivo de la vivienda o bien tú le reclames el uso de ella”, detalla Lobo. El Tribunal Supremo, en su sentencia 96/2016 de 19 de febrero, ya fijó que el mero uso exclusivo de un copropietario no genera automáticamente derecho a indemnización. Para que prospere la reclamación, es necesario que los otros copropietarios hayan manifestado su oposición expresa.
El mecanismo que describe la abogada es concreto. Hay que reclamarle formalmente al hermano que permita el uso compartido de la vivienda. Si él se niega, a partir de ese momento sí es posible exigirle el pago de un alquiler. “Es decir, tienes que reclamar que te deje usar la vivienda y él debe negarse. Y a partir de ese momento es cuando podrás reclamarle el alquiler”, insiste Lobo. En la práctica, esa reclamación se hace mediante burofax para dejar constancia fehaciente de la fecha y del contenido, condición que un juzgado exigirá si el conflicto acaba en vía judicial.
En cuanto a la cuantía a reclamar, esta se calcula de forma proporcional. Se toma como referencia el precio de mercado de un alquiler equivalente y se aplica la parte que corresponde a cada copropietario según su cuota de propiedad. Si hay dos hermanos con el 50% cada uno, el que ocupa el inmueble debería abonar al otro la mitad del alquiler de mercado de esa vivienda, por cada mes de uso exclusivo desde la fecha de la reclamación. “La realidad es que sí, pero habrá que hacerlo de una forma muy concreta”, concluye Laura Lobo.
