El Tribunal Supremo ha dado la razón a seis familias y condena a Caixabank a devolver casi 95.000 euros entregados a cuenta para una cooperativa para la construcción de viviendas que fueron fallidas. Caixabank rechazaba esta devolución argumentando que las viviendas se construían sobre un derecho de superficie temporal, por lo que la Justicia explica que aunque el contrato no fuera de compraventa de propiedad plena, la ley protege igualmente el destino residencial, por lo que el banco tendrá que asumir el reembolso por falta de garantías.
Según explica la sentencia STS 1980/2025, todo empieza en 2013, cuando nueve afectados entregaron diferentes cantidades de dinero (entre 10.000 y 18.000 euros cada uno) a través de cuentas en Caixabank para acceder a una vivienda. La particularidad del caso residía en que la cooperativa no era dueña del suelo, sino que ostentaba un derecho de superficie para construir alojamientos temporales sobre una parcela municipal durante 75 años.
A pesar de que la promoción de viviendas no salió adelante y que el terreno fue devuelto al Ayuntamiento, el banco se negó a devolver el dinero, por lo que decidieron acudir a los tribunales. En este sentido, aunque el Juzgado de Primera Instancia dio la razón inicialmente a los afectados, la Audiencia Provincial de Madrid revocó aquel fallo y absolvió al banco. La Audiencia explicó que la Ley 57/1968 protege la compraventa de viviendas, pero como aquí se trataba de una cesión de uso por 75 años (parecido a un alquiler a muy largo plazo), los cooperativistas no podían considerarse verdaderos “adquirentes” protegidos por la norma.
Esta parte es importante, ya que el Tribunal Supremo opto por corregir esta interpretación. Los magistrados explican que la Ley 57/1968 es aplicable a la promoción de “toda clase de viviendas”, incluidas las de régimen de cooperativa y aquellas construidas sobre derecho de superficie. Para la Justicia, si una familia paga una entrada y se compromete a una hipoteca por una casa donde vivirá 75 años, la finalidad es residencial y merece la misma protección que una compraventa clásica, independientemente del nombre jurídico que se le dé al contrato.
El banco “supo o tuvo que saber” el destino del dinero
CaixaBank explicó que algunos demandantes ya tenían otras propiedades (una casa en la playa o una vivienda heredada) para calificarlos de meros inversores sin necesidad de vivienda. El Supremo rechaza esta visión (tener una segunda residencia no te impide necesitar un domicilio habitual en otra ciudad) y recuerda que la protección al consumidor no se pierde por tener otros bienes.
Además, respecto a la operativa bancaria, el fallo es contundente al señalar la responsabilidad de la entidad receptora de los fondos. Caixabank gestionaba los recibos, emitía justificantes con el concepto «aportación a vivienda» y las transferencias indicaban claramente términos como “Reserva” o “Entrada inicial”. Por tanto, la entidad “supo o tuvo que saber” que el dinero ingresado eran anticipos para edificación. Al permitir estos ingresos en una cuenta ordinaria sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada con avales o seguros, el banco incumplió su deber de vigilancia legal.
Finalmente, el Tribunal Supremo casa la sentencia anterior y confirma íntegramente la condena de primera instancia. Esto obliga a Caixabank a devolver el principal aportado por los cooperativistas y también, a abonar los intereses devengados desde la fecha de cada entrega de dinero, al considerarlos intereses remuneratorios compensatorios por el daño sufrido durante más de una década de espera.
