La Audiencia Provincial de Barcelona ha rechazado el recurso de dos herederas que intentaron inscribir a su nombre la mitad de una casa que su tía había comprado en 1963 junto a un hombre con el que convivía, aunque nunca llegaron a casarse. Alegaban que, al no existir matrimonio, la mitad de la vivienda debía considerarse propiedad de la fallecida. Sin embargo, el Registro de la Propiedad denegó la inscripción porque el inmueble figura inscrito como bien ganancial, lo que exige, según la ley, liquidar esa sociedad conyugal ficticia o contar con el consentimiento de los herederos del otro comprador. La justicia considera que como la tía no era titular registral de la finca, no puede adjudicarse como herencia, ya que se vulneraría el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
Según la sentencia de julio de 2025, las dos hermanas iniciaron un procedimiento contra el Registro para que se reconociera su derecho a inscribir a su nombre la mitad indivisa de una vivienda, que afirmaban había pertenecido a su tía, fallecida en 1988. Alegaban que ella era copropietaria del inmueble junto a un hombre con quien lo compró en 1963. En 2009, su prima, declarada heredera legal, les cedió mediante escritura notarial los derechos hereditarios pero sin identificar los bienes.
En 2021, otorgaron escritura de aceptación y adjudicación de herencia y solicitaron su inscripción en el Registro, pero este la denegó. Para el Registro de la Propiedad, el inmueble aparecía inscrito como un bien ganancial, como si la pareja hubiese estado casada. Según los artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria, era necesario acreditar previamente que no existía sociedad de gananciales válida, o bien contar con el consentimiento de los herederos del hombre. El problema es que, aunque este afirmó estar casado al comprar la vivienda, nunca existió tal matrimonio.
El juzgado rechazó la demanda al considerar que no había derechos inscritos ni buena fe registral
El Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona desestimó la demanda al considerar que las hermanas no podían adjudicarse la mitad indivisa porque no existía dominio inscrito a nombre de la tía, ni eran terceros protegidos por el artículo 34 LH, ya que la persona de quien adquirieron los derechos hereditarios (su prima) tampoco figuraba como titular registral del bien.
La Audiencia confirma que no se puede inscribir la herencia: no hay tracto sucesivo ni legitimación registral
La Audiencia Provincial de Barcelona confirmó la sentencia argumentando que, según el Registro, el inmueble fue adquirido por el hombre como vivienda ganancial, y aunque las sobrinas alegasen que la tía era soltera, lo cierto es que la finca no constaba inscrita a su nombre, ni en todo ni en parte.
Según el artículo 20 de la Ley Hipotecaria y la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 196/2020, la STS 279/2023 y la STS 975/2025), la Sala subrayó que para inscribir una herencia es necesario que el fallecido sea titular registral del bien o que sus derechos estén válidamente reflejados en el Registro, lo que no ocurre en este caso. También recordó que, aunque la cesión de derechos hereditarios se inscribió en abstracto, esto no permite atribuir dominio sobre un bien concreto no inscrito a nombre del causante.
Además, consideró que no se puede aplicar ninguna presunción de titularidad, como pretendían las dos hermanas, porque en la escritura de compraventa de la casa solo compareció el hombre, lo que descarta automáticamente cualquier derecho registral de su tía.
Por todo ello, las dos mujeres no podrán inscribir la mitad del inmueble como herencia de su tía. No obstante, la sentencia no fue firme y contra ellas cabía recurrir en casación.
