Cuándo se paga el IRPF al vender una vivienda

Vender una vivienda o bien inmueble implica pagar tres impuestos. El primero, la plusvalía municipal, en concepto del aumento del valor -si se hubiera producido- del mismo desde que se adquirió hasta que se ha vendido. El segundo, el Impuesto de Bienes Inmueble (IBI), que aunque no es un gravamen propio a la compraventa, hay que pagarlo una vez al año (generalmente el 1 de enero) como por la titularidad de los derechos reales. Normalmente, lo hace el vendedor aunque suele suscitar polémica.

Pero aquí no acaban los gastos al vender, una operación que no solo implica ganancias. El tercero es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), que irá en consonancia de las ganancias que se obtengan por la operación. Habrá que pagarlo, según especifica la Agencia Tributaria, el año siguiente a la formalización de la operación en la declaración conjunta de la Renta.

Venta de vivienda: cuando no hay que pagar el IRPF

Para calcular su cuantía se habrá de conocer la ganancia patrimonial y multiplicarlo por el porcentaje de IRPF que corresponda según el tramo de ganancias. Es decir, si has perdido dinero, no habrá que pagarlo. Aunque existen más casos de exenciones en el pago de este impuesto, como ejemplifica la plataforma comparadora financiera, ‘HelpMyCash’.

Exención por entregar el inmueble en dación

Ocurre cuando se entrega la vivienda como parte del pago de la cuantía de la deuda hipotecaria que no se ha podido, puede o podrá saldar. El único requisito es no tener otro bien en propiedad cuyo valor sea suficiente para ello. Para calcular el valor de la deuda que se soluciona con la dación habrá que calcular la ganancia o pérdida patrimonial.

Exención por reinversión en el inmueble habitual

Si el dinero obtenido en la operación de venta de la que era la casa habitual se utiliza posteriormente en la compra de la que lo será, no habrá que pagar el IRPF. Pero habrá que cumplir una serie de condiciones:

• La vivienda vendida debe ser la primera residencia. Se tiene que haber vivido de forma ininterrumpida en ella tres años, como mínimo. Sin embargo, este requisito será omitible cuando el cambio de residencia se produzca por causas justificadas.
• La nueva vivienda comprada debe ser la habitual. No será motivo de acogerse a este beneficio fiscal, en cambio, si el dinero obtenido por la venta se reinvierte en una casa vacacional. Sí lo será cuando se habite esta de forma efectivo un año de forma continua en los siguientes dice meses a la compra o finalización de la obra.
• Reinvertir el dinero obtenido en dos años, como máximo. Pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta. Se deberá hacer con todo el dinero de la venta, gastos incluidos. En el caso de que sobrara dinero, solo se podrá beneficiar parcialmente de la exención.

Exención para mayores de 65 años

Este colectivo de edad está libre de abonar este impuesto, sea cual sea el importe obtenido, si ha habido o no ganancia patrimonial o reinviertan las ganancias en otra vivienda. Aunque existe una puntualización a tener en cuenta. Si ese inmueble que se vende es una segunda residencia, habrá que tributarlo, con la única excepción de que se utilice ese dinero en constituir una renta vitalicia con los siguientes supuestos:

• La contratación de la renta vitalicia se hace en un plazo de seis meses desde la venta.
• El importe máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000 euros.
• La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a un año y comenzar a percibirla en el plazo de un año desde su constitución.
• Habrá que comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendes acogerte a la exención.