El BCE hace añicos el mercado de la vivienda en España

Nunca en los últimos siete años se habían renegociado las condiciones de tantas hipotecas en España. El mercado hipotecario español ha experimentado un notable aumento de las renegociaciones de préstamos en el primer semestre de 2023, según los datos publicados por el Banco de España (BdE). Esta tendencia refleja el interés de los clientes por aprovechar las condiciones favorables de los tipos de interés y mejorar sus condiciones financieras.

Según el BdE, en el primer trimestre de 2023 se registraron 87.456 renegociaciones de hipotecas, lo que supone un incremento del 36,7% respecto al mismo periodo del año anterior. De estas operaciones, 54.321 fueron subrogaciones a otra entidad, con un aumento del 41,2%, y 33.135 fueron modificaciones con la misma entidad, con un aumento del 30,6%. En el primer semestre, la tendencia continuó aumentando hasta los 2.192 millones de renegociaciones. El triple que el primer semestre de 2022 y la cifra más alta desde 2016.

Pero no se quedan ahí las consecuencias de la nueva realidad financiera europea que se ha visto obligado a dibujar el BCE para combatir la inflación. La contracción del crédito concedido para comprar nueva vivienda es uno de ellos. Entre enero y junio se dieron 28.126 millones, la cantidad más baja desde la pandemia. Asimismo, el Banco de España también notifica que la firma de hipotecas se desplomó un 24% en mayo (los últimos registros disponibles) respecto al mismo mes del pasado año.

La inflación, culpable directo; el BCE; culpable indirecto

Estos datos confirman la tendencia al alza que se observa desde el segundo trimestre de 2022, cuando se produjo una fuerte caída de las renegociaciones debido al impacto de la pandemia de COVID-19 y a las restricciones a la movilidad y a la actividad económica. A partir de entonces, la recuperación progresiva de la confianza y la demanda, junto con el repunte de unos tipos de interés históricamente bajos y que ahora el Banco Central Europeo ha llevado a niveles no vistos en los últimos 20 años como ese 4,25%, han favorecido el repunte de las renegociaciones.

El BCE es el organismo encargado de fijar la política monetaria de la zona euro, es decir, de regular la cantidad de dinero que circula en la economía y el precio al que se presta. Una de las herramientas que utiliza para cumplir su objetivo de mantener la inflación bajo control es el tipo de interés oficial, que es el que cobra a los bancos cuando les presta dinero y que influye en el mercado interbancario, donde los bancos se prestan dinero entre sí.

A su vez, este mercado determina el nivel del euríbor, que es el índice de referencia más utilizado para calcular el interés de las hipotecas variables en España. Cuando el BCE sube el tipo de interés oficial, encarece el dinero y hace que suba el euríbor, como está ocurriendo, con un euríbor al 4,1%. Esto significa que los bancos tienen que pagar más por financiarse y, por tanto, trasladan ese coste a sus clientes. Así, las cuotas de las hipotecas variables se encarecen y los hipotecados tienen que pagar más cada mes.

Los expertos consideran que esta dinámica se mantendrá en los próximos meses, ya que aún hay un amplio margen para mejorar las condiciones de las hipotecas contratadas hace unos años, cuando los tipos eran más altos. Además, la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019 ha facilitado las renegociaciones al reducir los costes y los requisitos para realizarlas y la inflación continúa en el 5,2% en la zona euro, cuando el objetivo es bajarla al 2%.

Cuánto han subido las hipotecas

El euríbor ha experimentado una tendencia alcista desde finales de 2020, pasando de un mínimo histórico del -0,505% en enero de 2021 al 4,16% actual. Esto supone un incremento del coste de las cuotas de las hipotecas variables, que se revisan cada seis o doce meses en función del valor del euríbor. Según un estudio de Idealista/hipotecas, los que tengan que actualizar su hipoteca variable en julio, verán cómo su cuota se encarece un 37%. Para una hipoteca media, por tanto, la cuota mensual se encarece cerca de los 220 euros. Es decir, más de 2.500 euros anuales.

Las renegociaciones de hipotecas consisten en modificar algunos aspectos del contrato original, como el plazo, el tipo de interés, las comisiones o las garantías. Estas modificaciones pueden realizarse con la misma entidad financiera o con otra distinta, en cuyo caso se habla de subrogación.

Los motivos que impulsan a los clientes a renegociar sus hipotecas son diversos, pero en general responden a la búsqueda de un ahorro en el pago de las cuotas mensuales o de una mayor flexibilidad en el reembolso del préstamo. También puede influir la situación personal o familiar del cliente, como un cambio de domicilio, una separación o un aumento de ingresos.