Qué pasa si los metros de mi vivienda no coinciden en el Catastro y el Registro de la Propiedad

Cuando se tiene una vivienda o cualquier otra finca, esta queda registrada tanto el Catastro como en el Registro de la Propiedad, y ambos se suelen reflejar los metros que tiene la propiedad, pero en ocasiones la superficie registrada en uno y otro no coinciden y generan confusiones, ¿qué se puede hacer cuando esto pasa? 

Lo primero que hay que aclarar es la diferencia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad, el primero es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen los bienes inmuebles con relación a sus características físicas, económicas y jurídicas y cuya inscripción es obligatoria y gratuita, mientras que el registro de la propiedad depende del Ministerio de Justicia y tiene por objeto “la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles”

El catastro informa de que no es obligatorio que esta información coincida siempre, siendo necesaria para inscribir la representación gráfica georreferenciada de las fincas registrales, obligatoria en los supuestos de inmatriculación, parcelación y reordenación de los terrenos, y voluntaria en el resto de supuestos como pueden ser las compraventas o transmisiones.

Qué pasa cuándo la superficie registral y catastral no coincide 

Tal y como explican desde la Dirección General del Catastro, pueden darse dos casos, que la delimitación gráfica que figura en él sea fiel reflejo de la realidad o que no lo sea. 

En el caso de que lo sea, al elaborar la escritura o la información registral, esa concordancia de los datos quedará manifestada expresamente, y se procederá a rectificar la descripción según lo establecido en la Ley Hipotecaria, de acuerdo con los datos gráficos de dicha certificación y habrá que proceder de una forma u otra dependiendo de las diferencias: 

• Si son inferiores al 10% de la cabida de la finca, la rectificación de la escritura por el notario no requiere expediente alguno, ni impide su inscripción en el Registro, siempre que se cumplan los demás criterios de calificación registral previstos en la Ley Hipotecaria.
• Si excede del 10% de la cabida de la finca, habrá que tramitar un expediente hipotecario más complejo.

Si la certificación catastral descriptiva y gráfica no refleja fielmente a la realidad, habrá que proceder a rectificarla aportando una representación gráfica alternativa que reúna los requisitos establecidos en la Resolución conjunta, de 26 de octubre de 2015, de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro. Además de esto, habrá que proceder a tramitar el procedimiento correspondiente para modificarlo a través de un notario o el registrador. Para ello, e independientemente de que la diferencia sea mayor o menor al 10% será necesario citar a los titulares de las fincas colindantes.

Una vez que este expediente este tramitado, la certificación catastral y la escritura ya tendrán coherencia entre sí y con la descripción de la finca registral cuando se inscriba.