Qué es una cesión de remate en las subastas judiciales de inmuebles y los peligros que tienen

La cesión de remate es un negocio relacionado con la subasta de bienes inmuebles, pero independiente, está recogido en el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se produce cuando el ejecutante adjudicatario del inmueble cede la propiedad a un tercero por un coste. En los últimos años, esta práctica se ha popularizado mucho por todas sus ventajas. Sin embargo, el experto Tristán El Subastero ha explicado a NoticiasTrabajo que el problema es que “los inversores no se dan cuenta de que es exactamente igual que comprar en una subasta y, por lo tanto, también hay que investigarlas”. En esto consiste esta forma de comprar una vivienda barata, y estos son los peligros que tienen.

Qué es una cesión de remate

Las cesiones de remate son una figura procesal con la que el acreedor adjudicatario de una subasta puede transmitir a un tercero sus derechos. Tras esta cesión de remate, el cesionario se convierte en adjudicatario a todos los efectos legales, con los mismos derechos y obligaciones que tenía el adjudicatario original, como explica el especialista en estas formas de compraventa de viviendas.

Por ejemplo, una cesión de remate es cuando el banco te cede el remate de una subasta que ha ganado, y es como si hubieses participado tú mismo y la hubieras conseguido. No hay ninguna diferencia.

Procedimiento para hacer una cesión de remate

Tristán El Subastero explica que el procedimiento habitual que suele seguirse en las cesiones de remate es el siguiente:

• Declaración de intención de ceder: el adjudicatario original manifiesta ante el juzgado su intención de que desea ceder sus derechos.
• Trámites posteriores a la subasta: que son la tasación de costas y la liquidación de intereses.
• Búsqueda de cesionario: el adjudicatario busca clientes a los que hacer la cesión.
• Firma de un contrato de arras: cuando encuentra al cliente, firma un contrato de arras para dejar todo por escrito. Esto no es obligatorio.
• Una vez que el juzgado está listo para dictar el Decreto de Adjudicación, le comunica al adjudicatario que se puede proceder a la operación, y se pone una fecha y una hora.
• El acto se hace en un juzgado, con la comparecencia de ambas partes.
• Anteriormente, se habrá hecho el pago. El experto aconseja que, en la medida de lo posible, se haga mediante una transferencia a la cuenta corriente del juzgado.
• El cesionario acepta la cesión.
• Ambos deben terminar ese encuentro con el acta de la comparecencia.

Cómo es el contrato de la cesión de remate

La cesión de remate se trata de un acto judicial que se realiza en las propias dependencias del juzgado. Esto quiere decir que el contrato no es un documento firmado. Lo que normalmente se firma es un contrato cuando se llega a un acuerdo con el banco o con el fondo de inversión. Es una manera de asegurarse de que el adjudicatario original no va a buscar otro “cliente”, y este se cerciora de que va a poder hacer la operación.

Peligros de las cesiones de remate

Tras una cesión de remate, el adjudicatario es como si hubiese ganado la subasta. Por eso los peligros son los mismos y hay que investigar todos estos aspectos:

• Investigar las cargas registrales.
• Investigar el estado de posesión.
• Identificar el inmueble que se ha subastado.
• Investigar las deudas de la comunidad y recibos de IBI sin pagar.