La Audiencia Provincial de Madrid ha resuelto un conflicto entre unos caseros y unos inquilinos por la retención de la fianza de un alquiler de vivienda de lujo (“suntuaria”). El tribunal ha confirmado que los dueños tienen derecho a descontar del depósito de la fianza de los gastos de jardinería, facturas pendientes y el coste de pequeñas reparaciones que los inquilinos no hicieron en su momento, dejando la devolución final en una cantidad mínima.
Según la sentencia de 24 de junio de 2025, las partes firmaron una contrato de alquiler en 2015 que finalizó en 2019, por el que los inquilinos habían depositado una fianza de 4.000 euros, que los propietarios retuvieron alegando la existencia de desperfectos y deudas. Entre ellos se incluyen una lista de conceptos pendientes que incluía:
Te puede interesar
Gonzalo Bernardos, economista: “Los precios del alquiler están imposibles. La única posibilidad que tienen los jóvenes es comprar, para cuando sean mayores poder tener una doble pensión a través de vender la nuda propiedad”
41 falsos inquilinos reciben casi 2 millones de euros en ayudas al alquiler: el fraude se destapa tras una operación antidroga
- Facturas de suministros como el gas (231,19 euros) y el agua (133,12 euros).
- Mantenimiento del jardín y la piscina, que ascendía a casi 3.000 euros (2.955,83 euros).
- Pago de la reparación de una avería en el sistema de riego automático (181,50 euros).
- Parte proporcional de la tasa de vado (21,26 euros).
La defensa de los inquilinos insistía en que, una vez resuelto el contrato, el arrendador no podía reclamar por pequeñas reparaciones no realizadas. Pero el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Madrid estimó que solo debían devolverse 375,87 euros
El jardín y las pequeñas reparaciones corren a cargo del inquilino
La Audiencia Provincial dio la razón a los propietarios, basándose en una estricta aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y de lo pactado en el contrato. El artículo 21.4 de la LAU, que establece que “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.
El tribunal validó el descuento de los gastos de jardinería y mantenimiento de la piscina (2.955,83 euros) remitiéndose a la estipulación cuarta del contrato de alquiler. La sentencia cita textualmente que las partes acordaron que “serán de cuenta de la parte arrendataria [...] en particular los [gastos] de conservación y mantenimiento del jardín y piscina”. Al existir este pacto, los inquilinos no pueden eludir el pago de estos servicios que disfrutaron durante el arrendamiento.
En cuanto a la reparación de una avería en el sistema de riego automático por valor de 181,50 euros. Los inquilinos alegaban que, al haber finalizado el contrato, ya no debían pagar por arreglos en la vivienda. Sin embargo, la Sala rechazó este argumento aplicando el criterio jurisprudencial sobre “pequeñas reparaciones” (aquellas de escasa cuantía, habitualmente inferior a 150 euros más IVA).
El tribunal señaló que el hecho de devolver las llaves no borra los incumplimientos previos y que los inquilinos “no atendieron su obligación de efectuar en su momento esta pequeña reparación, y ahora deben afrontar su coste”. Además, la sentencia aclaró que descontar era importe de la fianza es lícito y no suponía un abuso, sino el resarcimiento por una obligación que los inquilinos desatendieron mientras vivían en el inmueble.
Finalmente, se aceptó la inclusión de la parte proporcional de la tasa de vado (21,26 euros) reclamada por los propietarios, ya que al igual que los suministros (agua, luz), debe ser abonado por quien disfrutó del uso de la vivienda y del vado durante ese tiempo específico.
Como resultado, de los 4.000 euros de fianza, la justicia autorizó retener un total de 3.646,14 euros, obligando a los caseros a devolver únicamente 353,86 euros más los intereses legales.