Cuando se está de alquiler, ambas partes (propietario e inquilino) pueden tener dudas, especialmente en lo que respecta a la duración del contrato y las posibles actualizaciones de precio. Si nos acogemos al marco jurídico español, el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el casero solo puede actualizar la renta al finalizar cada año de contrato.
“Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes”, recoge expresamente esta ley que se puede consultar en este Boletín Oficial del Estado (BOE).
Ahora, el inquilino debe saber que esta subida solo es legal si se ha pactado previamente por escrito en el contrato. De lo contrario, el precio debe mantenerse intacto. Un matiz muy importante que también se recoge en la LAU: “En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos”.
Dicho esto, puede darse el caso en que, aunque ambas partes pactasen estas subidas de alquiler en el contrato, el propietario no las haya estado aplicando al terminar cada año. Si ocurre esto, ¿habría perdido este derecho? ¿Podría seguir haciéndolo? La respuesta es sí. Y de forma acumulada (aunque con límites).
El casero puede subir de golpe el alquiler de los años que no lo ha hecho de forma acumulada
Los propietarios de viviendas tienen el derecho legal de realizar incrementos acumulados en la renta de hasta cinco años si no lo hicieron previamente. Así lo ha explicado en sus redes sociales el abogado experto en alquiler, Alberto Sánchez: “Si el propietario se olvida de actualizar el alquiler durante varios años, hasta cinco, te los puede subir todos de golpe”.
Esta posibilidad no se recoge en la citada Ley de Arrendamientos Urbanos, sino en el Código Civil. Exactamente, en el artículo 1964.2 que es el que permite subir las rentas de hasta los últimos 5 años “si es que no se ha hecho antes”. Ahora bien, hay un matiz: esta actualización solo puede aplicarse a las mensualidades futuras tras notificar al inquilino, prohibiendo expresamente la norma el cobro retroactivo de deudas por años pasados.
“Te pueden subir la renta a partir del mes siguiente al que te avisan. Es decir, si llevan 3 años sin subirte la renta y te avisan ahora será para empezar a pagar la renta actualizada por estos 3 años a partir del mes siguiente. Pero en ningún caso te podrán decir, ‘Oye, como el primer año no te subí la renta, me debes 200 euros del primer año. Como el segundo año no te subí la renta, me debes 250 del segundo año’. Eso no lo pueden hacer. Es a partir del mes siguiente al del aviso”, reitera el abogado para no dejar lugar a dudas.
Asimismo, como ha explicado en otras ocasiones Sánchez, esta actualización se debe notificar por escrito al inquilino, y se debe indicar cuál ha sido el IPC o el IRAV que le tiene que aplicar y como hacer el cálculo matemático sobre la renta que está pagando. En este sentido, recuerda que “por mandato legal”, en el año 2022 y 2023 las rentas “como mucho” podían subir un 2% solo para alquileres de vivienda y en el 2024 un máximo de un 3%. “Estos límites son topes máximos, es decir, si había que aplicarte un porcentaje inferior, se aplica el porcentaje inferior”, concluye.
Diferencia entre actualizar y cobrar
Para que se entienda bien, a modo resumen, si el propietario, por ejemplo, lleva 3 años sin subirte el alquiler, puede calcular cuánto debería haber subido cada año de forma acumulada y aplicarte ese nuevo precio a partir del siguiente mes. Ahora, no puede reclamarte los atrasos. Es decir, no puede pedirte el dinero que dejó de ganar durante esos 3 años previos. La subida solo tiene efectos desde que te notifica fehacientemente (normalmente por escrito o burofax) esa actualización acumulada.