Qué es una propiedad Proindiviso

Cuando se comparte la titularidad de un bien, normalmente inmueble, con otras personas, se tiene una propiedad Proindiviso. Es un concepto jurídico por el que se establece que ninguno de los propietarios o cotitulares tienen plena propiedad, sino que es conjunta. Por ejemplo, ocurre cuando varias personas compran una vivienda o cuando la reciben por una herencia. 

Esta “copropiedad” no corresponde a una parte exacta, sino que se trata de una cuota abstracta. Esto es, si existen varios propietarios de una casa, no existe para cada uno una parte concreta (no se puede decir que uno tiene la cocina, otro el salón, otro el dormitorio…) sino que su propiedad está representada por un porcentaje. 

Este concepto, también llamado “condominio” o “comunidad de bienes” otorga una serie de derechos a los titulares de un bien compartido, como explican desde ‘Conceptos Jurídicos’: 

• Uso sobre la cosa común. 
• Disfrute o conservación del bien. 
• Administración de la cosa común. 
• Defensa en juicio.
• División del bien común.
• Su porción o cuota.

Estos derechos también están limitados: ninguno de los propietarios puede vender, donar o hipotecar la vivienda sin el consentimiento del resto. Una situación que, irremediablemente, obliga al acuerdo constante. Por esta razón, es frecuente que alguno de ellos acabe solicitando la división del Proindiviso. 

Cómo se divide el Proindiviso

Como recoge el Código Civil, ninguno de los propietarios está obligado a permanecer en esta “copropiedad”. Cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento la división del Proindiviso. Estas son las causas que podrían justificar esta disolución: 

• Consolidación: se produce cuando un propietario se hace con el porcentaje de los demás o bien todos se lo donan a un tercero.
• Pérdida o destrucción de la cosa común.
• Renuncia de los copropietarios a la cosa común.
• División de la cosa común.

Respecto al procedimiento, variará dependiendo de si el bien es divisible o no divisible. 

Proindiviso divisible 

Como su nombre indica, es así cuando el bien se puede dividir sin perder valor, pudiendo asignar a cada propietario un porcentaje. Por ejemplo, en el caso de poseer una finca, se puede dividir por parcelas. Para proceder a su división, se divide la cosa común adjudicando una parte a cada uno de los copropietarios. También se puede vender a un tercero y repartir lo obtenido según la cuota que poseía cada uno de ellos. En cualquier caso, se necesita realizar una escritura pública. De no llegar a un acuerdo, se debe acudir al juez para que realice la partición.

Proindiviso indivisible 

Cuando el bien es indivisible, como una vivienda, no se puede producir la división (ya que perdería su valor). En este caso, se habla de disolución del Proindiviso. Para proceder a la misma, existen dos opciones:

• Adjudicar la propiedad a una persona. En este caso, el copropietario que se queda el bien deberá indemnizar al resto dependiendo del porcentaje que mantenía cada uno. 
• Vender el proindiviso a un tercero y repartirse el dinero. 

De no llegar a un acuerdo, se tendrá que solucionar mediante subasta judicial, ordenada por un juez (lo obtenido, se repartirá entre todos). No obstante, antes de tomar esta decisión, se recomienda celebrar un acto de conciliación. 

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo

Lo normal es que al comprar una vivienda, se adquiera el pleno dominio de la misma. Esto se conoce como nuda propiedad y usufructo. Sin embargo, también se puede adquirir la nuda propiedad (sin uso y disfrute) o dejar el usufructo a un tercero (una persona, aunque no fuera propietaria, tendría derecho a disfrutar del inmueble). Esto podría llevar a confusiones con el Proindiviso, pero son conceptos diferentes. Aunque se tenga el usufructo de una vivienda, no existe Proindiviso.