Las comunidades de vecinos que tengan un bar en los bajos del edificio deben saber que pueden exigir la retirada de la terraza cuando esta ocupe suelo común, aunque el local esté alquilado y quien explote el negocio sea un inquilino. El Tribunal Supremo lo ha confirmado una sentencia en la que avala que la comunidad demande no solo al propietario del local, sino también a la arrendataria que estaba usando ese espacio para colocar mesas, sillas, barriles, sombrilla y otros elementos propios del bar.
La clave del fallo (a la que ha tenido acceso NoticiasTrabajo) está en que el Supremo distingue dos situaciones. Por un lado, el responsable habitual frente a la comunidad es el propietario del local. Pero, por otro, cuando quien está ocupando realmente la zona común es el inquilino, la comunidad también puede reclamar contra él para que cese esa ocupación. Por eso la sentencia señala que “la comunidad de propietarios ejercita una acción real en defensa de un elemento común”.
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Es decir, que no basta con escudarse en que el bar está arrendado o en que quien explota la actividad no es dueño del local. Si es el inquilino quien está ocupando el elemento común, la comunidad puede dirigir la acción también contra él para recuperar ese espacio.
El acuerdo de la comunidad era firme y no se recurrió
El caso parte de una comunidad de propietarios que había acordado en junta retirar la autorización para colocar elementos de terraza en una zona de titularidad comunitaria. La demanda pedía la retirada de “sillas, mesas, barriles o cualquier otro elemento” instalados en ese espacio. En primera instancia, no le dieron la razón, pero luego, la Audiencia Provincial dio la razón a la comunidad y esa decisión ha sido respaldada por el Tribunal Supremo.
Una de las cosas que más llama la atención es que el acuerdo de la junta no fue impugnado por la propietaria del local en el plazo legal. Por eso, el Supremo subraya que ese acuerdo “alcanzó firmeza, devino intangible y es de obligado cumplimiento”. Esto es clave, porque deja claro que, una vez firme, ya no podía ignorarse ni dejarse sin efecto por el simple hecho de que la explotación del bar estuviera en manos de un tercero.
Además, la sentencia añade una idea muy clara: “si el arrendador, propietario del local, no está autorizado para ocupar el espacio común, actualmente destinado a la explotación del bar, carecerá la recurrente arrendataria del derecho para su utilización”. Es decir, el inquilino no puede tener más derechos que el propietario del que deriva su posesión.
El inquilino no puede impugnar la junta, pero sí puede ser condenado
El Supremo también explica también otra situación habitual en estos conflictos. La arrendataria sostenía que no estaba legitimada para soportar la condena, pero el tribunal le da la razón solo en parte. Admite que “solo son los propietarios” los que pueden impugnar acuerdos de la junta conforme al artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (se puede consultar en este BOE). Pero eso no impide que el arrendatario pueda ser demandado cuando es quien ocupa materialmente la zona común.
En resumen, que la comunidad sí puede exigir que se retire la terraza de un bar cuando ocupa zonas comunes, aunque el local esté alquilado. Y puede hacerlo también frente al inquilino que explota el negocio, porque una cosa es quién puede recurrir un acuerdo comunitario y otra muy distinta quién está usando de hecho el espacio que debe quedar libre.