La Audiencia Provincial de Teruel ha rechazado el recurso de una heredera que exigía recuperar 1.050 metros cuadrados de una finca que afirmaba haber heredado, pero de la que no pudo demostrar ser propietaria. La finca ya había sido comprada por dos particulares y estaba inscrita legalmente en el Registro de la Propiedad a su nombre .
Según la sentencia de 1 de octubre de 2025, la mujer presentó una acción reivindicatoria y de retracto de comuneros frente a las dos personas que habían comprado el inmueble en diciembre de 2019 y lo inscribieron en el Registro en 2021.
Alegaba haber heredado la mitad indivisa de la finca mediante una escritura de aceptación de herencia firmada en marzo de 2022, y pedía que se le reconociera la propiedad de una parte concreta del terreno, así como el derecho a subrogarse en la compraventa como copropietaria.
El juzgado advirtió que el documento presentado como herencia no justificaba la propiedad
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Teruel desestimó la demanda por entender que la escritura de herencia aportada no constituía título suficiente. En ella se mencionaba que la mujer había recibido el terreno por donación de su padre, pero “sin constar título escrito de cuya falta yo el notario advierto”, como constaba en la escritura. Además, no existía ninguna inscripción registral a nombre del causante ni documentos que acreditaran que este fuera realmente el propietario.
Recordó que para ejercer una acción reivindicatoria es imprescindible acreditar tres elementos: título de dominio, identificación del bien y posesión indebida por el demandado.
En este caso, faltaban los dos primeros, ya que la mujer solo había heredado una parte indivisa del terreno y no había delimitado con precisión los 1.050 metros cuadrados que reclamaba como propios.
La Audiencia confirmó que no hubo título válido ni claridad sobre lo reclamado
La Audiencia Provincial de Teruel confirmó la sentencia de primera instancia al considerar que la escritura de herencia no bastaba para demostrar que la parte reclamada le pertenecía.
En su sentencia señaló que “la actora no ha llegado a precisar si lo que reclama son determinados metros cuadrados de la finca o la mitad indivisa de la misma”, lo que impedía determinar con certeza el objeto de su acción.
También recordó que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, es esencial “que la finca se determine sobre el terreno con sus cuatro puntos cardinales […] con toda precisión”, como exige el artículo 348 del Código Civil (STS 23/05/2002 y STS 14/11/2006 citadas en la resolución).
Por otra parte, y respecto a la falta de legitimación registral, el tribunal se remite al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, que establece que quien figura como titular registral es también el propietario, y que para contradecir esa inscripción es necesario haber pedido “la nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”.
Tampoco se acreditó el otro requisito esencial que es tener el título válido de propiedad. La mujer había heredado una parte indivisa, pero no probó que esa parte correspondiera justo a los 1.050 metros cuadrados que reclamaba ni indicó con exactitud qué zona del terreno quería que se le reconociera.
Por todo ello, como faltaban “dos de los requisitos exigidos por la jurisprudencia del Tribunal Supremo para que la acción reivindicatoria pueda prosperar, el título de propiedad y la identificación del objeto reivindicado”, el tribunal no le reconoció el dominio que pretendía. No obstante, la sentencia no fue firme y contra ella cabía recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
