Que un hijo viva en una vivienda propiedad de sus padres sin pagar alquiler es una situación habitual en muchas familias. Sin embargo, en determinados casos, esta cesión gratuita del uso del inmueble puede generar problemas con Hacienda. La Administración puede llegar a calificarla como una donación encubierta y exigir que tribute por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones grava “adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito, «intervivos»”. Así lo establece el artículo 3, que incluye dentro del hecho imponible no solo las herencias, sino también las adquisiciones gratuitas realizadas en vida, aunque no se formalicen como donaciones clásicas.
Cuando un hijo reside de forma habitual en una vivienda del padre sin pagar alquiler, puede obtener un beneficio económico y en determinadas circunstancias Hacienda puede entender que ese uso gratuito supone un incremento patrimonial obtenido sin contraprestación, lo que permite encuadrarlo dentro del ámbito del impuesto.
Hacienda puede calificar la cesión según la realidad del uso de la vivienda
El artículo 7 del Reglamento del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones recoge el llamado principio de calificación, que establece que el impuesto “se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza del acto”, con independencia del nombre que le den las partes o de que no exista documentación escrita.
Esto implica que, aunque los padres no tengan intención expresa de donar nada y simplemente permitan a su hijo vivir en la vivienda, Hacienda puede llegar a calificar la cesión como una donación en especie si aprecia que el uso es gratuito, exclusivo, estable y prolongado en el tiempo, y que existe un ánimo de liberalidad.
Además, la normativa fiscal no exige escritura pública ni contrato formal para que exista una donación a efectos tributarios. El artículo 12 del Reglamento incluye dentro de los negocios jurídicos gratuitos, otros actos realizados con ánimo de liberalidad, entre los que puede encuadrarse la cesión gratuita del uso de un inmueble, siempre que concurran las circunstancias que permitan apreciarlo como tal.
Cuándo puede intervenir Hacienda y exigir el impuesto
La ley permite a la Administración aplicar presunciones de transmisión lucrativa cuando se produce un incremento patrimonial en descendientes sin que exista una causa onerosa aparente. Así lo establece el artículo 4 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que habilita a Hacienda a actuar cuando detecta este tipo de situaciones.
En la práctica, esto significa que no toda convivencia familiar ni toda cesión gratuita del uso de una vivienda constituye automáticamente una donación, pero sí puede ser objeto de regularización si Hacienda entiende que el hijo disfruta del inmueble de forma gratuita, estable y sin contraprestación alguna.
En esos casos, la Administración puede valorar el derecho de uso conforme a criterios de mercado o a las reglas fiscales aplicables a los derechos de uso y disfrute, y exigir al hijo la tributación correspondiente por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, incluso aunque no exista una donación formalizada por escrito.
