Tokio es una de las ciudades más pobladas del mundo. Lo hace con más de 14 millones de habitantes y un área metropolitana que roza los 40 millones. En un entorno así, pensar que la vivienda pueda ser asequible parece algo imposible. Sin embargo, la capital japonesa lleva años aplicando un modelo que si bien no elimina del todo los problemas, sí logra contener el precio de la vivienda y evitar que se dispare como ocurre en muchos otros grandes lugares.
Porque no; la crisis de vivienda no es solo un problema que se encuentra en España, ni mucho menos, como tampoco lo es en el resto de Europa. Hay muchas ciudades de Estados Unidos y hasta australianas que están atravesando actualmente dificultades para hacerle frente a la escasez de vivienda.
Tokio construye viviendas a un ritmo que parece inalcanzable en otras ciudades
Este es un hecho que empuja directamente a que los precios se encuentren a niveles realmente altos, y en buena parte, casi inasumibles para muchos que quieren tener una casa en propiedad. Sin embargo, existen países con un alto nivel de vida donde los alquileres aún no se han convertido en una pesadilla, como es el caso de Japón. Y concretamente, en Tokio.
Su secreto está en una renovación constante del parque inmobiliario y en una normativa de planificación urbana menos restrictiva. Esta es la que permite demoler edificios antiguos y reemplazarlos por construcciones modernas con usos mixtos: viviendas, oficinas y comercios que conviven en un mismo espacio.
La lógica no es otra que aumentar la oferta para que el mercado no se quede atrapado en una escasez que dispara los precios. Tokio entiende que una ciudad que no se actualiza se vuelve más cara, más desigual y menos habitable.
Por eso fomenta la sustitución de edificios viejos por otros nuevos, con viviendas más cómodas, seguras y con una mejor eficiencia energética. Al mismo tiempo, la flexibilidad en el uso del suelo facilita que cada barrio se reinvente y siga siendo atractivo sin expulsar a los que viven hoy allí.
Un modelo sostenido por una renovación constante de las viviendas
Ello hace por ampliar la oferta de vivienda y frenar la escalada de precios. Además, mejora la calidad de vida, pues las nuevas construcciones cuentan con aislamiento, accesibilidad y tecnología más moderna.
Todo eso hace por impulsar la sostenibilidad, ya que los edificios recientes suelen incorporar criterios de eficiencia energética que reducen consumos y emisiones. El resultado es que entre los años de 2007 y 2022, los precios de las viviendas solo aumentaron un 20%, frente al 94% de las ciudades españoles en solo 10 años.
Hay un dato importante; según The Economist, en el municipio de Tokio, con 14 millones de habitantes, se siguen construyendo más de 130.000 viviendas al año. En contraste, en la Comunidad de Madrid, con 7 millones de habitantes, apenas se construyen 10.000 viviendas por año, según la propia región. Por lo que para igualar la métrica japonesa, la española tendría que multiplicar por trece la construcción de vivienda nueva.
España frente al método de Tokio
Además, en España la realidad es todavía más distinta. Los precios de la vivienda no dejan de crecer y la emancipación de los jóvenes está en mínimos históricos. Apenas un 15% de los menores de 30 años vive fuera de casa de sus padres. Mientras que quienes no lo hacen dedican hasta el 92% de su salario al alquiler, según el Observatorio de Emancipación.
Comprar tampoco es una opción realista. En 2025 se necesitan al menos cuatro años de sueldo íntegro para pagar la entrada de una hipoteca y hasta 14 años para liquidarla, como ofrecieron los datos del Consejo de Juventud de España, CJE. A esto se suma que en ciudades como Madrid o Barcelona los precios han alcanzado récords incluso superiores a los de la burbuja inmobiliaria.
Aquí, de hecho, Pedro Sánchez anunció este lunes una nueva ayuda para jóvenes de hasta 30.000 euros para facilitar el acceso a una vivienda mediante la fórmula del alquiler con opción a compra. El plan contempla que lo pagado en alquiler se descuente del precio final de la vivienda, que deberá ser de protección oficial con carácter permanente. También se incluye un seguro de impago y ayudas específicas para quienes decidan asentarse en municipios rurales.
En comparación con Tokio, la medida del Gobierno puede ser un alivio inmediato para quienes buscan emanciparse, pero no resolverá de raíz la escasez de vivienda asequible. Esto, si no se construyen más pisos protegidos y si no se impulsa una renovación urbana a gran escala, donde el riesgo estará en que ese dinero ofrecido por el Estado se pierda en un mercado que sigue con los precios al alza.
La preferencia de los compradores japoneses por las construcciones nuevas
De hecho, en el país oriental hay una máxima. Como explica el portal Cheap Houses Japan, a cargo de Michael, un residente canadiense en Japón, “la preferencia de los compradores de viviendas ha sido por las construcciones nuevas. De hecho, se espera que las viviendas unifamiliares se deprecien por completo en un plazo de 30 años, partiendo de la base de que la vivienda será demolida cuando fallezca el propietario”, contó.
Este ritmo de construcción en la capital japonesa se ha mantenido durante años. Tokio construye de forma constante más viviendas que toda California, a pesar de que el estado estadounidense tiene tres veces su población, o que en pocos años produce más casas que toda Inglaterra, que cuenta con cuatro veces más habitantes. Desde el cambio de siglo, la construcción de viviendas en la ciudad nipona ha aumentado un 30%, incluso después de que su población alcanzara su máximo y comenzara a descender en 2007.
