La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife ha dado la razón a CaixaBank en un conflicto surgido tras el fallecimiento de uno de los titulares de un préstamo hipotecario. La entidad reclamaba 39.677,01 euros por el impago prolongado de una hipoteca que gravaba un local comercial y la Justicia ha dejado claro que la deuda puede exigirse tanto al cotitular vivo como a la herencia yacente del fallecido.
Según explica la sentencia, todo empieza en septiembre 2010, cuando CaixaBank concede un préstamo hipotecario por importe de 46.000 euros para financiar una actividad económica. El préstamo estaba garantizado con hipoteca sobre un local de negocio y fue suscrito por dos hermanos. Años después, uno de ellos falleció y el otro pasó a actuar tanto en su propio nombre como en representación de la herencia yacente (esto es muy importante y clave en la sentencia).
Tal y como recoge la sentencia en la resolución judicial, el préstamo comenzó a acumular impagos a partir de enero de 2017. En el momento en que CaixaBank decidió acudir a los tribunales, los prestatarios llevaban más de dos años y medio sin abonar las cuotas. Debido a esta situación, CaixaBank solicitó el vencimiento anticipado del préstamo para que el cotitular lo pagará todo de golpe.
Tanto el cotitular como la herencia yacente del fallecido se opusieron alegando, que debían ser considerados consumidores y que varias cláusulas del contrato eran abusivas. También sostuvieron que existían pagos previos y cantidades pignoradas por valor de 17.700 euros que debían reducir la deuda reclamada.
La Justicia niega la condición de consumidores
Al llegar a la Audiencia Provincial, el tribunal rechaza los argumentos del heredero yacente al concluir que se trata de una operación ajena al ámbito del consumo. La sentencia explica que los prestatarios “carecían de la cualidad de consumidores en la operación de préstamo hipotecario concertada”, ya que la suma prestada estaba “destinada a la inversión en la realización de la actividad económica de promoción inmobiliaria” y no a una finalidad personal o doméstica. Además, subraya que ambos actuaban como comerciante y empresario y que el bien hipotecado era “un local de negocio” y no una vivienda habitual.
Por este motivo, la Sala descarta expresamente la aplicación de la normativa de protección de consumidores y usuarios y aclara que “no resulta de aplicación al préstamo ni la LGDCU ni la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas” (que se puede consultar en este BOE). El tribunal recuerda que la condición de consumidor no depende de ser persona física, sino del destino del préstamo, que en este caso se encuadra plenamente en el ámbito mercantil.
Los magistrados también rechazan la alegación relativa a los supuestos pagos y a las cantidades pignoradas. La sentencia señala que “no queda probado ningún pago posterior al de la liquidación” y recuerda que, conforme al artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondía a los demandados acreditar los hechos extintivos de la deuda, algo que “no se ha probado en forma alguna”.
La Audiencia Provincial también avala el vencimiento anticipado del préstamo. Considera probado un incumplimiento grave, esencial y prolongado, con más de 30 cuotas impagadas, lo que evidencia una situación de insolvencia sobrevenida y frustra las legítimas expectativas de cobro del banco.
Incluso aplicando de forma orientativa los criterios actuales de la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el tribunal concluye que se cumplen sobradamente los requisitos para dar por vencido el préstamo, ya que el importe impagado superaba el 3 por ciento del capital concedido dentro de la primera mitad del plazo de amortización.
La hipoteca grava el local, no a las personas
La clave de esta sentencia y lo que hay que saber es que la hipoteca constituye una garantía real que recae sobre el inmueble. Así, en el caso del fallecimiento de uno de los titulares no hace que la deuda se extinga ni mucho menos que se paralice la reclamación judicial, ya que la obligación subsiste y puede exigirse frente al cotitular y frente a la herencia yacente.
De esta forma, la Audiencia Provincial confirma íntegramente la sentencia de primera instancia, desestima el recurso de apelación y condena a los demandados al pago de las costas judiciales. CaixaBank podrá continuar las actuaciones para recuperar los 39.677,01 euros pendientes derivados de la hipoteca sobre el local comercial.