Cuando se alquila una vivienda los propietarios tienen que incluir en la declaración de la Renta las ganancias obtenidas por dicha operación, incluso aunque los inquilinos no les paguen. Así lo ha confirmado Hacienda en el Manual práctico de Renta 2025, de este modo, los caseros con inquiokupas (inquilinos que permanecen en la vivienda sin pagar el alquiler) deberán incluir esas cantidades en el IRPF pese a no haberlas recibido.
Este criterio se basa en la normativa del IRPF, que establece que los rendimientos del capital inmobiliario (aquellos derivados de los alquileres que no provienen de una actividad profesional) se imputan al periodo impositivo en que son exigibles, tal y como recoge el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF. Es decir, Hacienda aplica el criterio de devengo, en el que lo relevante no es cuándo se cobra, sino cuándo nace el derecho a cobrar.
En este sentido, el manual especifica que constituyen rendimientos íntegros “las cantidades que deba satisfacer el arrendatario”, lo que incluye todas las rentas pactadas en el contrato. Por tanto, aunque el inquilino no pague, si el propietario tiene derecho a exigir ese pago, deberá incluirlo en su declaración de la Renta.
Hay que declarar el alquiler aunque no se cobre
La Agencia Tributaria es clara al señalar que el impago no elimina la obligación de tributar. Incluso en los casos en los que el arrendador haya iniciado una demanda de desahucio por falta de pago, las cantidades debidas siguen teniendo la consideración de rendimiento del capital inmobiliario.
No obstante, conviene matizar que, aunque estas cantidades deben declararse, posteriormente pueden deducirse como saldo de dudoso cobro cuando se cumplan determinados requisitos.
De hecho, el manual recoge el criterio del Tribunal Supremo, que establece que estas rentas deben imputarse “al período impositivo en que sean exigibles por su perceptor”, aunque no se hayan cobrado. Esto refuerza la idea de que el IRPF no depende del ingreso efectivo, sino del derecho de crédito.
Este criterio afecta directamente a los casos de inquiokupación. Aunque el propietario no perciba ingresos durante meses, si existe un contrato en vigor y la renta es exigible, deberá declararla igualmente en el IRPF, lo que puede suponer una carga fiscal añadida.
Hacienda permite deducir los alquileres impagados como saldos de dudoso cobro
Aunque los propietarios están obligados a declarar los alquileres aunque no los hayan cobrado, la normativa del IRPF también permite deducir estos importes como gasto en los casos de saldos de dudoso cobro.
Para poder aplicar esta deducción, deben cumplirse algunos requisitos. En concreto, Hacienda permite considerar un alquiler impagado como saldo de dudoso cobro cuando se da alguna de estas situaciones:
- Han pasado más de seis meses desde el primer impago sin que se haya cobrado la deuda
- El inquilino está en situación de concurso de acreedores
- Se ha iniciado un procedimiento judicial para reclamar la deuda o el desahucio
En estos casos, el propietario debe declarar primero el ingreso como rendimiento del capital inmobiliario, ya que es exigible, pero posteriormente puede restarlo como gasto deducible en la declaración de la Renta.
No hay que tributar si la renta no es exigible
Hay una excepción en la que los caseros a los inquilinos no les paguen no tienen que incluir esas cantidades en la Renta, y es, según Hacienda cuando la renta no es exigible. Esto ocurre, por ejemplo, si arrendador e inquilino han acordado un aplazamiento, una rebaja temporal o un diferimiento del pago del alquiler.
En estos casos, el manual de la Agencia Tributaria señala que “no procederá reflejar un rendimiento de capital inmobiliario en los meses en los que se ha diferido dicho pago”, ya que no existe obligación de pago en ese momento. Por tanto, al no haber exigibilidad, tampoco existe obligación de declarar esos importes.