La escasez de vivienda disponible se ha convertido en el principal motor de la escalada de precios en España. Entre 2021 y 2024, el país dejó de construir entre 515.000 y 765.000 casas respecto a las necesidades de nuevos hogares, un desfase que, según CaixaBank Research, explica hasta el 39% del encarecimiento acumulado de la vivienda en ese periodo. En paralelo, la demanda se mantiene en máximos, ya que entre junio de 2024 y junio de 2025 se cerraron 700.000 compraventas, niveles no vistos desde 2007, y en julio de 2025 las operaciones crecieron un 14,3% interanual, con un fuerte tirón también de las hipotecas.
Los precios avanzan a un ritmo superior al de la inflación. El índice IMIE de Tinsa apunta a un 11,9% interanual en agosto de 2025, 8,9 puntos por encima del IPC. Las capitales y grandes ciudades encabezan el encarecimiento (+12,9%), seguidas por los territorios insulares (+16,5%). Madrid ilustra la presión con valores que alcanzan 5.723 euros/m², un máximo histórico, mientras que la obra nueva se proyecta hacia 3.291 euros/m² a finales de 2025. La consultora matiza que, pese a la aceleración reciente, el precio medio nacional aún se sitúa un 6,9% por debajo del pico nominal de 2007 en su serie; otros indicadores oficiales sitúan ya el promedio por encima de aquel techo nominal, aunque no en términos reales salvo en vivienda nueva. La disparidad obedece a metodologías distintas (tasación contra transacción).
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La raíz del problema está en la oferta. Pese a la reactivación, con 132.000 visados en los 12 meses hasta mayo de 2025 (+13%), el ritmo de construcción no cubre la formación de hogares, que supera las 180.000 nuevas unidades al año. CaixaBank Research calcula que el déficit acumulado equivale al 3%–4% del parque principal y que buena parte de las nuevas necesidades se han cubierto reconvirtiendo viviendas no principales en principales. El desequilibrio se concentra en provincias como Madrid, Alicante, Valencia, Barcelona y Málaga, que suman más de 340.000 unidades pendientes; en el extremo opuesto, territorios de la España vaciada presentan excedentes o déficits marginales.
La demanda no cede. A los factores demográficos (España supera 49 millones de habitantes y 19,5 millones de hogares) se añaden la mejora del poder adquisitivo, la bajada de tipos y el dinamismo laboral. Además, la compra internacional alcanza cotas récord, situándose en el 18% de las ventas en el año hasta el primer trimestre de 2025 (133.000 operaciones) correspondieron a extranjeros, con especial intensidad en la Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias. La Costa Blanca se ha consolidado como destino preferente, con precios medios en torno a 350.000 euros para apartamentos y 1,2 millones para unifamiliares. Este flujo, junto al auge del alquiler turístico o temporal, reduce la oferta disponible para residencia habitual.
Las previsiones a corto plazo no alivian la tensión. CaixaBank Research anticipa que los precios avanzarán alrededor de un 10% en 2025 y un 6% en 2026, mientras que los visados podrían alcanzar 140.000 este año y 150.000 el próximo. El servicio de estudios pide «acelerar la construcción de vivienda asequible» para evitar un mayor deterioro de la accesibilidad, ya afectada porque los precios crecen por encima de la renta disponible de los hogares.
Empiezan a aflorar señales de posible sobrevaloración. El Banco de España estimó que, a finales de 2024, la vivienda se situaba entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo, y el BCE elevó esa brecha hasta el 10% para el mercado español. Con todo, los analistas explican que el escenario difiere del de la burbuja de los 2000, ya que no hay exceso de oferta, la inversión residencial ronda el 6% del PIB (muy por debajo de entonces) y la exposición del sistema financiero al ladrillo es menor (crédito promotor en torno al 5% del PIB, frente a ratios superiores al 40% en el pico del ciclo anterior).
El ajuste, por ahora, es más de cantidad que de precio en el mercado del alquiler, cuya escasez está derivando demanda hacia la compra. El empleo en la construcción sostiene el repunte de actividad, con 1,45 millones de afiliados y una temporalidad que ha caído del 35% en 2022 al 4,8% en 2025.
Con todo lo expuesto hay que decir que quedan algunas incógnitas como si el aumento de visados se traducirá en entregas suficientes y a tiempo; el efecto neto de la regulación del alquiler turístico sobre la oferta de residencial habitual; la senda de los tipos de interés; y el alcance de las políticas para incrementar suelo, agilizar licencias y escalar la vivienda asequible. La evidencia disponible sugiere que, sin un salto sostenido de la oferta, la presión sobre los precios y la accesibilidad persistirá.